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근로소득자인 A씨는 본인이 거주하는 주택 1채와 소형주택 1채를 임대하고 있다. 보증금 6000만원에 월 90만원씩 월세를 받고 있는데, 최근 국세청으로부터 '주택임대 소득에 대한 신고 안내(V형)'라는 안내문을 받았다. 지금까지는 세금신고를 한 적이 없었는데 어떻게 처리해야 하는지 고민이다. 결론부터 말하자면 2016년 발생한 주택임대소득의 경우 연간 2000만원 이하면 세금이 없다.
A씨는 연간 840만원으로 주택임대소득이 2000만원 이하이므로 2016년 소득분까지는 주택임대소득에 대해서 종합소득세 신고납부를 하지 않아도 된다. 그러나 2018년 종합소득세 신고 시부터는 주택임대소득을 신고해야 한다. 연간 발생하는 소득이 2000만원 이하면 다른 소득과 합산 과세하지 않고, 15.4%로 과세가 종결된다. 주택임대소득이 2000만원 이하면 주택임대소득에서 60%를 무조건 비용으로 공제해주고, 주택임대소득 이외에 소득이 2000만원 이하면 추가로 400만원을 공제해준다.
만약 주택 임대소득이 2000만원을 초과한다면 어떻게 과세될까. 주택임대소득과 이외에 다른 소득(근로소득 임대소득 등)이 합산돼 종합소득세율(6.6~41.8%)로 과세된다. 예를 들어 연봉 1억원인 근로소득자가 주택임대소득으로 월세로 180만원을 받는다고 가정하면 26.4%(지방소득세 포함)의 세율을 적용받아 400만원 정도의 세금을 부담해야 한다.
주택임대소득이 연간 2000만원을 약간 넘는다면 전·월세 비율을 조정해 소득을 2000만원 이하로 조정하는 것이 세금을 줄이는 팁이다. 만약 월세 소득을 조절하기 어렵다면 배우자 명의로 증여를 고려해 보는 것도 방법이 될 수 있다. 부부간 증여는 10년간 6억원까지 비과세되기 때문이다. 주택을 증여해 임대소득을 분산하면 1인당 임대소득을 2000만원 이하로 조정할 수 있어 세부담이 낮아진다.
예를 들어 월세 180만원을 받은 주택을 배우자에게 50% 증여했다면 1인당 주택임대소득이 2000만원 이하이므로 올해 소득에 대해서는 세금이 없다. 2017년 소득분부터는 세금이 약 130만원 부과된다. 증여하기 전 대비 270만원 세금이 줄어든 셈이다. 여기서 A씨가 추가로 주택 1채를 구입해 주택임대사업을 할 계획이 있다면 어떻게 될까. 전용면적 60㎡ 이하인 주택이나 주거형 오피스텔을 최초 분양받아 취득한 경우는 취득세 100%를 감면받을 수 있다. 그리고 재산세도 2채 이상 주택을 임대할 경우 전용면적 별로 40㎡ 이하는 전액 면제 , 60㎡ 이하 50% 면제, 85㎡ 이하는 25%를 각각 감면받을 수 있다.
지방세 감면을 받기 위해 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 신고해야 한다. 이 밖에 임대 개시일을 기준으로 기준시가 6억원 이하의 주택인 경우는 임대 개시일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록을 내면 종합부동산세도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 주택임대사업자로 등록하기 전에 꼭 고민해 봐야 할 사항도 있다. 임대사업자로 등록하고 5년이 되기 전에 주택을 매각하거나 증여할 계획이 있으면 전에 감면받았던 취득세 재산세 등을 추징당한다. 이와는 별도로 3000만원 이하의 과태료를 부과받을 수 있으므로 주의해야 한다.
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