머니

박근혜 정부 출범을 앞두고 새 정부의 건설·부동산 정책에 대한 관심이 높아지고 있다. 박 당선인이 침체 일로를 걷고 있는 주택시장의 분위기를 반전시킬 정책을 내놓을 것이란 기대가 크기 때문이다.

지난해 GS건설 등 32개 대형·중견 건설사가 감원을 한 데서 나타났듯이 지금 건설·부동산 경기는 2008년 글로벌 위기가 시작된 이래 최악의 상황을 맞고 있다. 국토해양부에 따르면 지난해 11월 말 기준 수도권 미분양 주택은 3만4385가구로 2001년 이후 최대로 늘었다. 국민 10명 중 8명은 당분간 주택을 분양받을 생각이 없다고 한다. 당연히 새 집으로 이사가려는 사람도 급감했다. 부동산 거래가 뚝 떨어지다 못해 아예 찾는 이들이 실종될 지경에 이르면서 많은 사람들이 집을 처분하지 못해 주거를 옮길 자유마저 박탈당하고 있는 실정이다. 최근엔 그동안 상대적으로 양호한 흐름을 보였던 지방 부동산 경기마저 꺾이고 있어 올해 경매 물건이 2010년의 25만여건보다 훨씬 많은 30만건까지 늘어날 것이란 전망까지 나오고 있다.

이런 상황을 개선할 박근혜 정부의 정책은 크게 시중 자금흐름을 살려 경기 자체를 활성화하는 데 기여할 가계부채 대책과 서민 주거안정을 중심으로 하는 직접적인 부동산 시장 대책 등으로 구분해 볼 수 있다.

막힌 자금흐름 풀어줄 가계부채 대책

많은 전문가들이 바닥을 기고 있는 부동산 경기의 해법을 아파트를 비롯한 주택의 수급이나 정부의 부동산 대책에 초점을 맞춰 찾고 있다.

그러나 이번 부동산 경기 침체가 참여정부 때 시작된 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 규제에서 시작된 거래감소와 이에 따른 자금흐름 경색이었다는 점에서 실마리의 한축은 여기서 찾아야 한다.

김학권 세중코리아 대표는 “가계부채 대책은 부동산 대책과 밀접하게 맞물려 있다”면서 “가계부채가 안정돼야 부동산 경기가 살아날 수 있을 뿐 아니라 역으로 부동산 경기가 살아나 가격이 회복되면 가계부채 문제는 자연스레 해소될 수 있다”고 강조했다.

부동산 대책은 가계부채 대책과 함께 나올 때 효과가 배가될 수 있다는 게 전문가들의 대체적인 의견이므로 새 정부에서 빠르게 채택될 가능성이 크다.

문제가 됐던 DTI나 LTV 규제는 MB정부의 잇단 완화조치로 사실상 규제의 의미가 없을 만큼 풀렸다고 해도 좋을 정도다. 그런데도 부동산과 관련해 돈이 돌지 않는 것은 1000조원에 육박하는 가계부채가 무언의 부담으로 작용해 대부분 금융기관들이 자금을 돌리는 데 겁을 먹고 있기 때문으로 보인다. 최근 감독당국이 건전성 감독을 강화하려 하는 점도 금융기관들의 대출 분위기를 위축시키고 있다.

한국은행에 따르면 지난 2011년 1월부터 11월까지 예금은행의 대출은 22.7조원이 늘었으나 2012년 같은 기간엔 6.6조원 늘어나는 데 그쳤다. 특히 2012년 11월 예금은행의 주택대출은 3000억원이 줄었다.

지역별로 보면 서울을 비롯한 수도권의 주택대출이 심각할 정도로 급감해 경기를 악화시키고 있음이 드러났다. 지난해 들어 11월까지 수도권의 주택대출은 2조7000억원이나 감소했는데 10월에 6000억원, 11월에 9000억원이 줄어드는 등 연말로 갈수록 주택대출이 급격히 얼어붙은 것으로 나타났다.

이런 양상을 볼 때 수도권을 중심으로 주택대출이 정상으로 돌아와야 부동산 경기가 회복될 수 있다고 할 수 있다.

박근혜 정부의 가계부채 대책은 이런 현실을 반영한 것이라고 할 수 있다. 이와 관련해 박근혜 당선인은 후보 시절이던 지난해 11월에 가계부채 대책을 발표하는 자리에서 △자활의지가 있는 채무자에 한해 지원하고 △금융회사에 손실을 분담시키며 △선제적 대응으로 금융시장 불확실성을 줄인다는 세 가지 원칙을 갖고 접근하겠다고 밝힌 바 있다.

당시 발표한 대책의 핵심은 채권자에게 (대출에 대한) 책임을 묻고 채무자를 보호하는 것으로 요약할 수 있다. 특히 대출에서 채권자 책임을 강조한 것은 유례가 없는 일로 가계부채 대책이 매우 빠르게 진행될 수 있음을 시사하고 있다.

박 당선인은 구체적으로 정부가 직접 재원을 투입하지 않고 18조원의 ‘국민행복기금’을 조성하겠다고 밝힌 바 있다. 새누리당은 이에 대해 부실채권정리기금이나 한국자산관리공사 고유계정 차입금, 신용회복기금 잔여재원 등 1조8700원의 기초자금으로 10배의 채권을 발행하겠다고 했다. 여기에 채권자 책임을 묻는다는 점을 감안하면 금융권에 국민행복기금 채권을 배정해 자금을 모으려고 할 가능성도 크다. 실제 금융권 고위 관계자들 가운데는 이런 재원조달 방식을 전망하는 이들이 적지 않다.

이렇게 조성한 자금으로 연체채권을 매입해 금융기관의 건전성을 높임으로써 대출 여력을 높여 고착상태에 있는 시중 자금흐름을 회복시키겠다는 것이다.

일각에선 기금의 일부를 신용보증기금 등에 출연해 대출 보증을 확대할 경우 효과를 극대화할 수 있다는 분석도 내놨다. 금융권의 한 고위 관계자는 “과거에 했던 것처럼 재원의 일부를 신용보증기금에 출연하면 신용보증기금이 출연금의 10배까지 보증을 설 수 있기 때문에 금융권의 대출이 활성화할 가능성이 크다”고 밝혔다.

이와 함께 가계대출의 상환 기간을 연장하거나 만기 일시(전액)상환제를 대출금 중 일부를 납입할 경우 연장해주는 방식을 도입할 수도 있다. 상환기간 연장은 박 당선인 측이 제시한 바 있고, 만기 일시상환 대출을 폐지해야 한다는 주장은 야권에서도 제기하고 있던 터라 실현 가능성이 높다.

직접적인 부동산 시장 대책들

박근혜 당선인은 다양한 부동산 대책들을 이미 제시한 바 있다. 이 가운데 취득세 감면안은 1월 임시국회에서 논의될 가능성이 높다. 이와 함께 임대주택 정책인 행복주택프로젝트, 목돈 안 드는 전세제도, 주택연금 사전가입제도 등도 곧 구체적인 모습이 확정될 것으로 보인다. 무엇보다도 부동산 시장 활성화에 정부가 강력한 의지를 가지고 있다는 신호를 보낼 지에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 나락에 빠진 주택시장을 극적으로 반등시키려면 정부의 의지와 타이밍이 중요하다.

그러나 당선인의 공약에는 뉴타운과 같은 대규모 개발프로젝트가 안보이고 서민 주거복지가 핵심이어서 단기적인 반전을 기대하기는 어렵다는 것이 대부분 전문가의 중론이다. 다만 박 당선인이 후보 시절 “단기적으로는 부동산 시장 부양이 중요하다”는 의견을 말한 바 있어 깜짝 부동산 활성화 방안이 나올 가능성도 있다.

하우스푸어·렌트푸어 대책 화두

새 정부의 부동산 정책은 하우스푸어, 렌트푸어 등 가계부채 문제가 화두가 될 것으로 보인다. 서울·수도권을 중심으로 나날이 떨어지는 집값과 거래 마비를 정상으로 되돌려 놓고, 서민들의 목줄을 죄는 전세금은 하루 빨리 잡아야 한다는 얘기다. 뛰는 집값 잡기가 유일한 고민거리였던 참여정부와 MB정부보다 머릿속이 훨씬 복잡해진 셈이다.

박 당선인이 핵심 공약으로 내건 ‘중산층 70% 복원’을 위해선 대출 부담에 허덕이는 하우스푸어 문제부터 손댈 것으로 보인다.

박 당선인은 선거 직전 TV토론회에서 “단기적 부동산 경기 부양이 필요하고, 집 문제로 고통을 겪고 있는 중산층 고민을 덜어줄 것”이라고 강조했다. 하우스푸어 문제를 풀기 위해선 필요하다면 공적자금 투입도 고려해야 한다는 목소리가 높다.

박 당선인은 이미 ‘보유주택지분매각제도’를 도입해 하우스푸어가 소유한 주택 지분 일부를 공공기관이 사들여 유동화하는 방안을 제시했다. 본인 집에 계속 살면서 해당 주택의 지분 일부를 매각한 대금으로 대출금 일부를 상환하면 이자 부담을 한결 덜 수 있다는 것. 새 정부가 출범하면 이 같은 기능을 담당할 공적기관을 신설하거나 기존 캠코나 주택금융공사 기능을 대폭 강화할 것으로 보인다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “미국에서도 하우스푸어 문제를 해결하기 위해 정부가 일정 부분 이자를 깎아주는 지원을 했던 만큼 취지 자체는 바람직하다”며 “그러나 하우스푸어 정의와 지원 대상·범위를 두고 금융당국과 이견을 좁힐 수 있을지는 의문”이라고 말했다.

주택 매각이 어려운 하우스푸어는 ‘주택연금 사전가입제도’를 통해 구제한다는 방침이다. 현재 60세 이상만 가입할 수 있는 연금 가입 나이 제한을 50세 이상으로 낮춘다는 것이다. 서민층 민심을 잡기 위해 ‘렌트푸어’ 해결을 전면에 부각시켰던 만큼 공약으로 내세웠던 ‘목돈 안 드는 전세제도’와 철도용지 상부에 인공 대지를 조성해 임대주택을 짓는 ‘행복주택 프로젝트’도 본격 실행할 것으로 보인다.