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서울에 사는 회사원 김 모씨(42)는 재작년 분양받았던 용산 큐브오피스텔을 ’서비스드 레지던스’로 용도를 변경하는데 동의서를 써줬다. 준공을 1개월 앞둔 시점에서 분양사무실에서 용도 변경을 요청해왔기 때문이다. 김씨는 동의하면 매달 80만원 넘는 확정수익을 준다는 말을 듣고 저울질 끝에 도장을 찍어줬다. 그가 소유한 전용 16㎡형 오피스텔 분양가는 1억5000만원으로 연 수익률은 6.5%를 웃돈다. 공급과잉으로 투자자들로부터 외면받는 오피스텔들이 서비스드 레지던스로 변신을 꾀하고 있다. 구하기 어려운 세입자 대신 한류로 인해 늘어나는 외국인 관광객들을 새로운 타깃으로 삼는 것이다.

부동산114에 따르면 올해 입주 예정인 오피스텔은 3만742실. 작년 1만3000여 실의 2배가 넘는 규모다.

오피스텔 임대수익률도 점차 떨어지는 추세다. 부동산114에 따르면 작년 한 해 전국 소재 오피스텔 임대수익률은 4년래 처음 6% 미만으로 내려갔다.

서울의 경우 2010년 5.75%, 2011년 5.54%, 작년 5.49%로 계속해서 하락하는 추세다. 특히 오피스텔 공급이 몰린 강남 신축 오피스텔은 높은 분양가 때문에 임대수익률이 4%대인 것으로 업계는 보고 있다.

반면 작년 외국인 관광객 1000만명 시대가 열린 데 이어 중국인 관광객은 앞으로도 계속 증가할 것으로 보인다.

오피스텔들이 발빠르게 움직이고 있는 이유다. 서울시 서초구 서초동 1337-3에 들어설 강남역 푸르지오시티가 대표적인 예다.

해운대 푸르지오시티
이 단지는 작년 분양했으나 성적이 신통치 않자 상품을 변경해 레지던스로 운영할 예정이다. 지하 7층~지상 20층, 1개동에 총 403실 규모로 전용면적 20~29㎡의 소형으로 구성된다.

시스템에어컨을 비롯해 냉장고, 드럼세탁기, 전자비데 등 빌트인 가전 시스템이 설치된다. 투숙객의 안전을 위해 공동 현관 및 지하주차장에 외부인의 출입을 막는 무인 경비시스템과 디지털 도어록, 홈오토시스템 등이 적용된다. 60% 중도금 전액 무이자에 3년간 5% 수익률을 보장할 계획이다. 하루 방값은 주변 시세보다 약간 싼 14만~15만원으로 책정할 예정이다.

시행사인 건물과사람 관계자는 "호텔은 300실 규모에 120여 명의 직원이 필요하지만 레지던스는 30명이면 된다"며 "그만큼 인건비를 절약해 투자자들에게 남겨줄 수 있다"고 말했다.

재작년 용산구 문배동에 분양했던 오피스텔 용산큐브는 3월 입주 예정이지만 지난 2월부터 레지던스로 전환을 꾀하고 있다. 분양을 끝냈지만 예상과 달리 용산역세권 개발사업이 지지부진해 세입자를 구하기도 쉽지 않아 레지던스로 업종을 전환하려는 것이다. 이 단지의 경우 최저 임대료 수입을 보장하는 등 혜택을 제공하고 있다. 오피스텔의 이 같은 변신은 작년 1월 공중위생관리법 시행령이 개정돼 생활형 숙박업 제도가 마련됐기 때문이다.

이 때문에 아예 처음부터 레지던스로 사업을 하겠다고 공언하고 오피스텔을 분양하는 경우도 있다. 작년 6월 대우건설이 부산에 공급한 ’해운대 푸르지오시티’가 대표적이다. 하지만 대부분 오피스텔은 레지던스로 업종을 전환하는 데 어려움이 있다. 중심상업지구나 일반상업지구에 위치한 오피스텔만 레지던스로 허가 변경이 가능하고 주거지역에 위치한 오피스텔은 전환하기가 어렵다.

이 밖에 학교환경위생정화구역 근처 오피스텔도 변경에 제약이 있는 데다 내부설계나 소방시설 등 시설기준도 충족해야 한다.

 가장 큰 문제는 분양을 받은 투자자들 100%가 변경에 동의해야 한다는 점이다. 임대수익을 노린 투자자들은 쉽게 동의해주지만 자가 사용이 목적인 이들은 반대하기 때문이다.

전문가들은 일단 수익률 측면에서는 오피스텔을 레지던스로 업종 변경하는 것이 나쁘지 않은 선택이라고 본다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "아직도 호텔이 공급 부족이라 올해 준공해 영업을 시작할 수 있는 레지던스 호텔은 적어도 2~3년간은 수혜를 볼 것"이라고 말했다.

이런 오피스텔에 투자하려면 어떤 점에 유의해야 할까. 가장 중요한 것은 운영사가 레지던스를 운영해본 경험이 있는지 잘 살펴봐야 한다는 것이다. 이 때문에 가급적 투자보증서를 제공하는 레지던스를 분양받는 편이 좋다.

비록 2~3년 정도 기간만 보증해주더라도 최소한의 안전장치는 될 수 있기 때문이다.

김성환 레지던스협회 회장은 "장밋빛 수익률로 투자자들을 유혹한 뒤 3~4년 뒤 망한 시행사들이 많다"며 "운영실적이 있는 업체인지 꼼꼼하게 따져봐야 한다"고 조언했다.

향후 관광객 수요가 지금처럼 유지될지도 변수다.지난해 독도 문제가 외교 문제로 비화되고 엔저 현상이 지속되면서 최근 일본인 관광객이 전년 대비 30% 정도 줄어든 것으로 관광업계는 보고 있다.

앞으로 비즈니스 호텔 공급 과잉이 올 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

박합수 팀장은 "현재 호텔이 절대적으로 부족하지만 3~4년 후에는 많은 호텔들이 신축돼 영업을 시작할 것"이라며 "결국 입지가 레지던스의 성패를 결정지을 것"이라고 전망했다.