머니

2011년 부동산 시장의 최고 히트상품은 수익형 부동산이다. 주택 시장의 침체가 계속되고 유로존 재정위기 등으로 금융시장이 흔들리자 투자자들은  수익형 부동산으로 일제히 눈을 돌렸다. 시세차익의 시대는 가고 적금처럼 차곡차곡 수입이 들어오는 안정적인 투자가 앞으로는 더 낫다는 뜻이다. 투자 대상도 오피스텔과 도시형 생활주택 같은 주거용 임대 상품에서 오피스나 물류창고 등 다양한 분야로 확대되고 있다.

오피스도 개인분양 시대 열려

임대수익형 오피스 사업은 거시경제 침체로 빌딩 매매 시장에 수십억, 수백억원을 투자할 사람이 없다는 점을 타깃으로 했다. 막대한 자본을 투자할 큰 손을 찾는 대신 사업자들이 개인들의 자본을 긁어모아 매매 대금을 납입하는 것이다. 서울 도심과 판교, 광교, 동탄, 송도 등에서 특히 이런 현상이 두드러졌다.

오피스 사업은 소액투자자들에게 1실씩 쪼개 분양하는 방식으로 이뤄진다. 그 후 빌딩 관리 업체에게 운영을 맡기고 비용을 제외한 나머지를 투자자들이 나누는 방식이다. 판교 A공인중개사 관계자는 “많게는 투자금의 10%까지 수익을 내는 투자자도 있다”고 말했다. 여기에는 조건이 하나 붙는다. 바로 소유권을 얻는 게 아니라 오피스를 분양받아 10년 임대 후 분양 전환하는 조건이다. 분양 전환 금액은 처음에 내는 임대보증금으로 대체된다. 추가 비용이 들어가지 않는다는 뜻이다. 세금 측면에서도 혜택이 많다. 곧바로 자기 소유가 되지 않기 때문에 취득세를 낼 필요가 없다. 임대기간인 10년간 보유세를 내지 않는 것도 장점이다. 다만 시행사가 부도나면 투자자는 우선 보호 대상이 아니라는 점에 유의해야 한다.

판교 우림W시티는 임대분양 10년 후 최초 분양가격 그대로 분양전환(소유권 이전)을 해준다. 임대분양가는 3.3㎡당 650~870만원이다. 우림건설 관계자는 “오피스빌딩에 소액투자자들을 끌어들인다는 아이디어가 잘 먹혔다. 여유자금을 굴릴 데가 없는 투자자들의 관심도 높다”고 말했다. 서울 도심에서도 중구 황학동 아크로타워, 충무로 엘크루메트로시티 등이 오피스를 분양하고 있다.

오피스는 개인이 지금껏 투자한 아파트 같은 주거형 상품과는 완전히 개념이 다르다. 주택의 경우 임대가 안 되는 최악의 상황이라면 본인이 직접 거주하면 된다. 오피스는 자기가 별도 사무실을 활용할 필요가 없으면 공실을 떠안아야 한다. 빌딩 소유주라면 한 층을 통째로 싸게 임대하는 방식으로 임차인을 구해서 비용 정도는 건질 수 있다. 그러나 오피스를 하나씩 쪼개면 임차인 구하기도 쉽지 않다. 따라서 무엇보다도 입지를 잘 골라야 한다.

기업이 밀집된 검증된 입지가 아니라면 굉장히 위험한 투자가 될 수도 있다. 당장 가격이 싸다고 샀다가는 10년간 돈 먹는 하마로 전락할 수도 있다. 신도시의 경우에는 주변 기반 시설이 자리 잡지 않은 상태일 수 있어 임차인이 입주를 꺼릴 수 있다. 도로와 인구수도 감안해야 한다. 동시에 신도시에 빌딩이 쏟아질 경우 과잉 공급으로 수익성이 대폭 하락할 가능성도 높다.

오피스 투자는 거래 자체가 쉽지 않아 환금성이 낮은 편이다. 임차 수요는 많지만 정작 매수 수요가 별로 없다. 새 건물을 좋아하는 기업의 특성상 시간이 지나면 가치가 떨어진다는 점도 고려해야 한다. 경기 상황에도 주택보다 영향을 많이 받는다.

1인 창조기업 증가는 호재

하지만 1인 창조기업이 늘어나면서 소형 오피스 수요가 급증하는 것이 호재다. 이와 함께 대기업들의 ‘스마트 워크’ 도입과 사무실 다운사이징 바람이 불고 있는 것도 오피스 투자에 관심을 가져야 할 이유다. 소형 오피스는 오피스텔과 비교해 화장실, 주방 공간 등이 없다 보니 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있다. 여유가 된다면 몇 개의 오피스에 투자해 비즈니스 센터를 만드는 방법도 주목할 만하다. 스마트폰 확산으로 ‘앱’ 산업이 뜨고 있다는 점도 확인해야할 포인트다.

정부도 1인 창조기업에 대한 풍성한 자금 지원을 계획 중이다. 정부는 재정과 펀드 등을 통해 1000억원 가량을 지원한다. 1인 창조기업 사업자가 따낸 프로젝트를 담보로 계약 금액의 90%, 최대 5억원까지 500억원의 정책자금이 지원된다. 372개 지정 업종에 종사하는 1인 창조기업이나 5인 이하 소규모 지식기반 제조·서비스업종 사업자라면 노려볼 만하다. 앱 분야 1인 창조기업 R&D에만 총 70억원이 지원된다. 과제당 1억5000만원까지 지원되며 사업화 가능성이 높다면 2억원까지 지원받을 수 있다. 1인 창조기업과 함께 5년 이내 창업기업에도 지원이 이뤄진다. 앱 창업기업을 위해 사무 공간인 앱 창업 누림터도 제공된다.

창조기업 투자펀드도 총 300∼400억원 규모가 조성된다. 펀드 조성액의 60% 이상은 5억원 이내 투자에 사용되고 30% 이상은 3억원 이내 소형 투자에 쓰인다. 100억원짜리 펀드라면 60억원 이상은 5억원 이내 투자에, 30억원 이상은 3억원 이내 투자에 사용된다는 뜻이다.

지식산업센터 투자도 눈여겨봐야

아파트형 공장으로 불렸던 지식산업센터도 새로운 투자처로 떠올랐다. 취득세 100% 면제, 재산세와 종합부동산세 5년간 50% 감면, 법인세 중과세 제외 등 다양한 세제혜택도 있다. 최근 늘고 있는 초고층 지식산업센터는 탁 트인 조망을 확보하고 건물에 녹지·조경·휴식공간을 늘려 쾌적한 업무환경으로 인기가 높다. 현재 가산·구로·성수동과 수원 등지를 중심으로 퍼져 나아가는 중이다. 다만 산업단지의 경우에는 입주요건을 갖춘 해당 업종 사업자만 분양받을 수 있다는 점을 고려해야 한다. 잘못 분양받을 경우 5년 입주와 시설물 설치 등의 조건을 이행하지 않는다면 매매가 불가능하다.

송도의 경우 인천경제자유구역이 산업단지가 아니어서 일반인 투자가 가능하다. 계약 때 임대사업자로 등록하고 완공 이후에 업체에 임대를 놓는 방식이다. 대우건설이 내놓은 송도 스마트밸리는 연면적 약 29만㎡(63빌딩의 1.7배)에 이르는 원스톱 비즈니스가 가능한 복합단지형 지식산업센터로 업무시설 4동, 근린시설 1동 그리고 기숙사동까지 총 6개동으로 구성된다. 삼성 바이오로직스, 동아제약, 만도 등 대기업 이외에도 인근에 남동공단, 반월·시화공단 등이 위치해 배후 수요도 높은 편이다.

호텔도 임대투자가 가능한 시대

호텔은 최근 각광받는 틈새 투자처다. 전문업체에서 호텔을 운영하고 수익금을 투자자들에게 매달 지급하는 방식이다. 비교적 소액투자가 가능하고 사업상 신경 쓸 일이 별로 없는 게 장점이다. 특히 각 실별로 구분등기를 해 자유롭게 사고팔 수 있다는 점이 투자자들의 구미를 당긴다. 수원 인계동 옛 경인일보 터에 지어진 ‘하이엔드 비즈니스호텔’은 실별 등기가 가능하다. 지하 5∼지상 20층에 객실 300개가 들어선다. ▲1~2층 근린생활시설 ▲3~6층 오피스·상가 ▲7~20층 객실 등으로 구성된다. 지하철 분당선연장선인 수원시청역(개통예정)이 걸어서 5분 거리다. 3.3㎡당 890만원으로 1실당 1억5200만~1억8880만원이다. 2013년 10월 완공될 예정이다. 경북 구미에서는 대호앤노마드가 지하3~지상20층 352실 규모 ‘호텔 도미인 구미’를 분양한다. ▲40.26㎡ 256실 ▲43.39㎡ 64실 ▲46.83㎡ 30실 ▲49.98㎡ 2실 등이다. 분양가는 3.3㎡당 700만원선. 2013년 문을 연다.

해외 호텔에도 소액 투자할 수 있다. 임페리얼팰리스호텔은 필리핀 세부 막탄 소재 호텔 객실을 분양 중이다. 세부는 세계 각국 관광객들이 즐겨 찾는 관광지로 일대 호텔 객실 점유율이 80~85%대에 달해 안정적 운영이 가능하다고 호텔 측은 전했다. 일반룸 131실, 스위트룸 337실, 풀빌라 48실 등이다. 객실을 분양받으면 워터파크, 피트니스클럽 무료 이용 혜택도 덤으로 받는다. 3.3㎡당 800만원선이다.

호텔 투자는 최근 외국인 관광객이 급증하고 있고 개인들 투자 사례도 많지 않은 데 따른 희소성으로 인기가 지속될 전망이다. 사무실 역시 1인 기업 등 소규모 법인 활동이 늘고 있다는 게 메리트다.

하지만 영업이 활성화되기까지 시간이 걸리는 점을 감안해야 한다. 초반 공실사태를 빚을 수 있다는 얘기다. 업체에서 내세우는 투자수익률은 당초 계획대로 운영될 경우를 가정한 것이므로 확신해서는 안 된다.

물류창고 등으로 활용하는 스마트 땅 투자 활발

‘묻어두는 투자’의 대표선수 격이었던 땅 투자도 거액의 차익을 노리기 힘들어 지자 수익형 부동산으로 진화하고 있다. 개발을 기대하고 땅을 묵히는 대신 매달 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있는 방향으로 땅 투자가 바뀌고 있는 것이다. 물류창고는 보유기간 동안 안정된 운영수익을 거둘 수 있고 매도할 때도 토지가치를 포함한 양도차익을 기대할 수 있다. 충북 음성에서 6600㎡ 땅을 산 김모 씨는 이곳에 물류창고를 지어 임대했다. 2억원 안팎인 땅값보다 물류창고 건축비(7억5000만원)가 3배 이상 더 들었지만 한 달 임대료로 1000만원씩 받고 있다. 김씨는 매달 고정수입을 받으면서, 땅에 대한 시세차익도 노려볼 수 있어 자신의 선택에 만족하고 있다. 음성은 최근 물류창고가 속속 들어서면서 기업과 인구가 늘어나고 있는 지역이다. 2003~2004년 3.3㎡당 3~5만원 수준이던 이 지역 땅값은 최근 30~40만원까지 뛰었다.

국내 창고업 시장은 백화점, 할인점 등 대형소매업체 성장과 수출입 물량 증가로 꾸준히 성장하고 있다. 특히 인터넷 쇼핑몰의 급성장은 창고업 활성화에 큰 역할을 했다. 경기도 일대 물류 창고의 평균 보관료는 위험물 창고의 경우 3.3㎡당 월 2만~2만5000원. 냉동창고는 4만5000~5만5000원, 일반 창고는 2만5000~3만5000원이다. 하지만 글로벌 경기침체로 수도권 일부 지역에서는 보관료가 30% 이상 떨어진 상태인 점을 유의해야 한다. 규모가 클수록 장사가 되는 창고업의 특성상 건축비 부담도 무시 못한다. 3.3㎡당 평균 건축비가 200만원이 든다고 하면 1600㎡ 창고를 짓는 데만도 100억원이 들어간다.

증여 수단으로 활용된다면 이야기가 달라진다. 땅을 현물출자해 법인을 세워 이 법인을 자식에게 증여하면 세금이 줄어든다는 이야기다. 하지만 자산의 2분의 1 이상이 부동산인 부동산 과다보유법인의 경우 세금이 중과될 수 있다는 점을 고려해야 한다.

일본 기업들이 지진 이후 물류기지를 한국으로 옮기는 추세에 있다는 점도 매력 포인트다. 부산시는 일본 기업 전용공단 설립을 추진 중이다. 여기에는 지진 이후 일본 기업들이 한국에 투자하려는 경향이 반영됐다. 부산시는 “부산은 자동차부품과 조선기자재 등의 클러스터를 갖춘 남부경제권의 핵심도시이며 일본과 한국을 잇는 경제적 관문이기도 하다”며 “특히 부산·진해 경제자유구역은 일본 기업들의 관심이 높아 일본 기업 전용공단으로 최적지”라고 밝혔다. 현재 부산에는 부산·진해 경제자유구역 지사외국인투자지역에 입주한 3개 일본계 기업 등 201개 일본 기업이 진출해 있으며, 최근 일본의 6개 대형 물류기업이 한국 기업과 합작으로 물류창고를 부산항에 설치하는 등 일본 유력 기업들의 부산 진출도 가시화되고 있다.

새 바람 탄 브랜드 오피스텔

오피스텔 투자가 이미 정점을 찍었다고는 하지만 브랜드 오피스텔의 등장으로 새롭게 바람을 타고 있다. 최근 중대형 건설사들의 소형 주택시장 진출로 오피스텔도 아파트처럼 브랜드화가 유행을 탔다. 대우건설의 ‘푸르지오시티’, 쌍용건설 ‘플래티넘S’, 우미건설 ‘쁘띠린’ 등이 대표적이다. 브랜드 오피스텔은 지역 내 랜드마크 역할을 하기도 해 투자자들의 인기가 높다.

대형 및 중견 건설사에서 분양한 브랜드 오피스텔은 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 연초에 대우건설에서 분양한 이대역 푸르지오시티는 비수기임에도 평균 13.7대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 지난 5월에 효성에서 분양한 판교 효성 인텔리안의 경우 평균 23.8대 1로 청약을 마감했다. 이는 입지여건이 뛰어나기도 했지만 브랜드 선호도가 높아 수요자들의 눈길을 사로잡은 것으로 판단된다. 업계 관계자는 “최근 대형 건설사들의 소형 주택시장 진출로 오피스텔도 아파트와 같이 브랜드화 되고 있다” 며 “브랜드 오피스텔은 지역 내 랜드마크로 자리매김하고 있고, 브랜드에 대한 신뢰도가 높아 이는 안정적인 임대수익으로 이어져 투자 면에서도 빠져서는 안 될 중요한 요소”라고 전했다.

대우건설은 경기 분당구 삼평동 653번지 일원에 ‘판교역 푸르지오 시티’의 견본주택 문을 12월 9일 열고 본격 분양한다. 지하 6~지상 14층 총 237실 규모, 전용면적 23~31㎡로 구성될 예정이다. ‘판교역 푸르지오시티’는 풍부한 교통망을 자랑한다. 특히 신분당선 판교역이 도보 2분 내 거리로 서울 및 강남으로 출퇴근이 편리하다. 그리고 분당~내곡 간 도시고속화도로, 경부고속도로, 서울외곽순환도로 등의 사통팔달 교통망이 제공된다. 판교 테크노밸리, 알파돔시티와 인접해 확실한 임대수요로 향후 안정적인 임대수익도 기대할 수 있다. 또한 보평초, 신백현초, 보평중, 삼평중, 보평고 등 풍부한 교육시설과 단지 주변 화랑공원, 낙생대공원이 있어 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.

GS건설은 12월 서울 서대문구 대현동에 ‘서대문대현 자이’ 오피스텔을 분양한다. 전용면적 27~38㎡ 규모에 총 166실로 구성된다. 지하철 2호선 이대역이 도보로 2분 거리며 기차역 신촌역은 7분 거리이다. 대학가가 밀집해 다양한 근린생활시설 이용이 편리하며 강남과도 30분 이내 도달 가능해 직장인을 비롯해 수요층도 두텁다. 

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