머니

■ 부동산

"지금 당장 팔아야 할까요, 기다려야 할까요?"

남편이 은퇴한 후 서울 시내 상가 몇 곳에 투자해 임대수익으로 생활하는 주부 김지숙 씨(가명ㆍ58)가 절박한 심정으로 물었다.

몇 년 전 강남역 인근 상가 건물에 투자했는데 임대 만료일이 다가오지만 새로운 세입자를 구하지 못해 걱정이다. 주변에서는 김씨에게 급하게 팔 필요는 없지 않으냐고 말린다. 강남이라는 특수성이 있는 만큼 경기가 조금만 좋아지면 다시 안정적인 수익을 얻을 수 있을 것이라는 이유에서다. 김씨는 이 상가를 팔아야 할지, 말아야 할지를 결정해야 한다. 또 상가를 판다면 매각대금을 어디에 투자해야 할지도 막막하다.

경기 침체가 지속되면서 김씨처럼 안정적인 임대수익으로 살아온 자산가들도 걱정이 이만저만이 아니다. 불황으로 소비가 위축되는 데다 유행도 시시때때로 바뀌면서 어디에 어떻게 투자해야 할지 확신을 갖기가 어렵다. 유동성은 풍부한데 저금리로 투자할 곳은 마땅치 않고 결국 믿을 곳은 부동산뿐인데 이마저도 전망이 불투명하다. 은퇴를 앞두고 임대소득이 절실한 베이비부머 세대에게 안정적인 부동산 투자는 더 절실한 문제다.

◆ 수익형 부동산, 상권 분석이 먼저

이남수 신한은행 IPS본부 부동산팀장은 "주택시장 침체가 길어지고 있다고는 하지만 수익형 부동산은 여전히 각광받고 있다"고 강조했다.물론 돈이 되는 수익형 부동산에 투자했을 때 이야기다.

상가 등 수익형 부동산도 경기 침체로 인해 임대료가 하락하고 있으며 아파트단지 내 상가 수익률마저 떨어지고 있다.

그럼에도 불구하고 뜨는 곳은 있다. 명동, 강남역, 홍대 등 서울 핵심 상권 권리금과 임대료는 상승세를 유지하고 있다. 이 팀장은 성공적인 부동산 투자를 위해서는 ’상권 분석’이 가장 중요하다고 강조했다.

최근에는 뜨는 곳과 그렇지 않은 곳에서 양극화 현상이 뚜렷해지고 있어 더욱 신중한 분석이 필요하다. 그는 "지하철역ㆍ버스정류장ㆍ대형 시설과 가까운 건물인지, 주차장이 가까운지, 도로가 몇 개나 교차하는지, 건물 내에서도 출입구와 가까운 곳에 자리 잡은 점포인지 등을 구체적으로 분석하라"고 주문했다.

현재 가장 뜨는 곳은 서울 중구 명동이다.

명동 메인 거리는 호가가 3.3㎡당 5억원이 넘는다. 롯데ㆍ신세계백화점 등 상업시설이 밀집한 데다 외국인 관광객에게 필수 코스가 되면서 유동 인구가 많아졌기 때문이다.

하지만 명동이라고 상권이 다 같은 것은 아니다.

명동역 중심 메인 상권과 주변 상권 호가는 3.3㎡당 최소 1억원에서 최대 3억원까지 차이가 난다.

서울 강남구 압구정동도 마찬가지다.

이 팀장은 "같은 압구정이라도 압구정 로데오 상권은 쇠락한 데 반해 길 하나 건너에 있는 명품 거리는 호가가 3.3㎡당 2억원이 넘어간다"며 "상권에 따라 부동산 가치는 크게 달라질 수 있다"고 설명했다.

그는 "유동 인구가 많은 곳인지, 젊은 여성층이 모이는 곳인지 발품을 팔고 돌아다니면서 직접 따져봐야 좋은 물건을 구할 수 있다"고 강조했다.

◆ 저금리 시대, 대출로 지렛대 효과 누려야

새 정부 출범과 더불어 부동산 시장 바닥론이 고개를 들고 있다. 이 팀장은 "지금처럼 바닥론과 저금리 기조가 겹친 부동산 시장에서는 이른바 ’레버리지 효과’를 노리는 것도 좋은 전략"이라고 소개했다.

레버리지란 타인 자본을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 ’지렛대 효과’를 일컫는 말로 대출을 잘 활용하라는 의미다.

쉽게 말해 자기자본 5억원을 투자해서 1억원을 버는 것보다 자기자본 3억원과 대출 2억원을 투자해서 1억원을 버는 것이 결과적으로 투자수익률을 높일 수 있는 방법이라는 것이다.

단 대출금리보다 높은 수익률이 기대될 때, 즉 임대수익이 높아질 것으로 기대될 때만 레버리지 효과는 의미가 있다.

다행히 최근 기준금리가 낮아지면서 대출금리도 3%대, 상가 담보 대출금리도 4%대 초반으로 크게 낮아졌다. 앞으로 은행 간 금리 인하 경쟁까지 벌어지면서 금리는 더 떨어질 것으로 전망된다.

이런 추세를 활용하면 목돈 없이도 대출금을 활용해 수익형 부동산 투자를 할 수 있다. 여기에 상가 시세까지 오른다면 그야말로 ’일거양득’ 효과를 기대해 볼 수 있다.

■ 稅테크

자산이 50억원인 A씨 예를 들어보자.

그는 아내와 슬하에 자녀 2명을 두고 있다. 첫째 아들은 결혼해 초등학생 손자도 있다.

만일 그가 사전증여 없이 갑자기 세상을 떠난다면 상속세로 내야 할 돈은 총 13억8000만원이다.

하지만 그가 사망하기 11년 전에 아들에게 20억원을 증여하고, 6년 전에 손자에게 10억원을 증여했다면 세금 부담은 크게 줄어든다. 아들에 대한 증여세로 5억6000만원, 손자에 대한 증여세로 2억8000만원이 발생하지만 상속세는 2억1000만원으로 크게 감소한다. 사전증여를 했을 때와 하지 않았을때 세금 차익만 3억8000만원에 달한다.

◆ 증여 계획은 10년 단위로

증여를 결정했다면 어떤 자산을, 언제 증여해야 할까. 향후 가격 상승 가능성이 높은 재산을 증여하는 것이 좋다. 증여 이후 재산가치가 상승하면 증여세와 상속세를 동시에 줄일 수 있다.

증여는 빠를수록 좋다.

증여자가 상속인에게 증여 후 10년 이상 생존한다면 증여재산은 상속재산에 합산되지 않는다. 증여 대상이 손자, 사위, 며느리 등 상속인이 아닌 사람이라면 이 기간이 5년으로 줄어든다.

증여 계획은 10년 단위로 세우는 것이 좋다.

배우자 6억원, 자녀 3000만원(미성년자 1500만원)으로 정해진 증여세 면제 기간은 10년마다 새로 생성된다.

증여세는 수증자가 많을수록 세금이 줄어든다. 아들의 주택자금 마련을 위해 3억원을 증여할 경우를 가정해보자. 아들에게 3억원을 증여한다면 증여세로 3960만원을 내야 한다. 하지만 아들과 며느리에게 1억5000만원씩 증여하면 세금은 2970만원으로 줄어든다.

증여를 위한 또 한 가지 팁은 바로 ’세대를 건너뛴 증여’다. 자녀를 거쳐 손자에게 넘어갈 재산이라면 직접 손자에게 증여하는 편이 절세에는 유리하다. 자녀를 거쳐 손자에게 넘어간다면 증여세와 취득세를 두 번 내야 하기 때문이다.

◆ 분에 넘치는 금융거래ㆍ차명거래는 금물

증여세를 줄이려고 차명거래를 하는 것은 위험하다. 직업이나 연령, 소득, 재산상태 등으로 볼 때 금융계좌를 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 금융계좌에 자산이 입금되는 시점에 계좌 명의자가 재산을 증여받은 것으로 추정한다. 차명 금융계좌에 대한 세무조사를 통해 증여로 판단되면 누락된 증여세와 가산세를 내야 한다. 계좌 명의자가 차명재산이라는 것을 입증하면 증여세는 내지 않지만 누락된 종합소득세와 가산세를 부담해야 한다.

또 한 가지 주의해야 할 점은 증여를 받은 사람이 증여세를 어떻게 마련할 것인지다.

증여자가 세금을 대신 내주면 또 다른 현금 증여에 해당하는 만큼 소득이 없는 자녀에게 재산을 증여할 때는 특히 신경 써야 한다.

박상철 세무사는 "소득에 비해 금융자산 규모가 과도하다면 세무조사 가능성이 커지는 만큼 차명거래를 지양해야 한다"며 "합법적인 증여나 절세형 금융상품 가입을 통해 절세를 하는 것이 좋다"고 조언했다.