머니

요즘 부동산 시장의 대세라는 `수익형 부동산` 중에도 일반 투자자들의 넘버원 관심사는 역시 오피스텔이다. 덕분에 오피스텔 시장은 부동산 시장 침체라는 말이 무색할 정도로 뜨겁다. 오피스텔 열풍의 한복판에 서 있는 문주현 MDM 회장. 그의 이름 석자나 MDM이라는 회사가 낯선 사람도 `송파 푸르지오시티` `판교 푸르지오 월드마크` `부산 해운대 월드마크 센텀`이라면 고개가 끄덕여질 것이다. 대우건설이 지은 곳이지만 모두 문주현 회장이 이끄는 MDM이 땅을 사서 설계하고 분양한 공간이다. 문 회장은 주거용 오피스텔과 주상복합 시대를 연 주인공이기도 하다.

한국 최초 주거용 오피스텔인 `대치동 미씨860`이 문 회장의 머리에서 나왔다. 1994년 당시 나산그룹에서 부동산개발을 담당하던 그는 `왜 오피스텔을 사무실로만 이용하나. 주거공간으로 써도 되는 것 아닌가` 하는 생각을 갖고 있었고 주거용 오피스텔 분양계획을 세웠다. `오피스텔=사무실`로 통하던 시절 성공을 장담할 수 없는 모험이었지만 결과는 대성공이었다. 분당 파크뷰, 서초동 슈퍼빌, 목동 하이페리온, 분당 아이파크 등 랜드마크 역시 문 회장이 마케팅ㆍ컨설팅에 참여한 프로젝트들이다.

`오피스텔의 어제와 오늘`의 산증인인 문 회장에게 부동산 시장 전망을 묻자 뜬금없이 `58년 개띠` 이야기를 꺼냈다. `58년 개띠`들을 눈여겨보면 한국 인구구조 변화를 읽을 수 있다는 것이다. `58년 개띠`로 대변되는 베이비붐 세대가 30세가 되던 1988년 집값과 전세금이 급등했다. 이들이 대거 결혼하면서 주택 수요가 급증했기 때문이다. 정부는 1989년 5개 신도시 계획을 수립하는 등 대책 마련에 나섰다. 집값 상승의 주도 세력이던 `58년 개띠`들은 이제 속속 은퇴하고 있다. 이들에겐 집이 전 재산인 경우가 많다. 집 팔아 사업자금을 마련하고 자녀들 결혼까지 시켜야 한다. 당연히 대형 아파트는 매물이 늘어날 수밖에 없다. 이들이 집을 팔지 않고 자녀에게 물려준다고 해도 사정은 마찬가지다. 물려받을 집이 있는 자녀들은 `내 집 마련`에 목을 맬 필요가 없다. 역시 수요감소 요인이다.

이제 과거와 같은 신규 주택수요는 사라졌다는 것이 문 회장 생각이다. 그는 "집 한 채 사서 몇 배씩 이익을 챙기는 그런 시대는 다시 안 온다"고 단언했다. 그렇다고 집값이 떨어지기만 한다는 얘기는 아니다. 문 회장은 "주택시장이 답답한 형국인 건 분명하지만 유동성이 풍부해 신상품에 대한 수요는 늘 있다"며 "신규 수요가 사라져도 대체수요는 여전할 것"이라고 말했다. 그는 "과거보다 덜해졌다고는 하지만 주거공간의 대세는 여전히 아파트"라며 "결국 재건축ㆍ재개발ㆍ리모델링이 건설사들 밥줄이 될 것"이라고 덧붙였다.

그렇다면 일반투자자들은 어떻게 해야 할까. 과거와 달리 시장이 국지적으로 빠르게 변하는 만큼 빠르게 대응해야 한다. 틈새상품은 어느 때나 존재하기 때문이다. 그에게 `한 수` 훈수를 요청했다. 문 회장은 서울에서는 강남 3구와 개발 가능성이 있는 용산ㆍ상암동 일대 정도로 투자대상을 한정하라고 조언했다. 신도시 가운데는 `직주근접`이 가능한 판교와 광교를 꼽았다. 수익형 부동산은 역세권ㆍ대학가로 눈을 좁히고, 오피스텔을 살 때는 주변에 업무시설이 많은지를 꼭 살펴볼 것을 주문했다. 상가는 백화점 앞이나 임대형 상가는 피하라고 당부했다. 문 회장은 "과거에는 `배산임수`가 명당이었지만 지금은 학교ㆍ직장이 가깝고 편의시설을 이용하기 쉬운 곳이 명당"이라며 실속 투자를 강조했다. 

문주현 MDM 회장의 부동산개발 성공백서

"부동산 시장이 침체라고요? 좋은 조건에 땅 사기는 더 쉬워졌죠." 문주현 MDM 회장의 거침없는 행보를 보노라면 부동산 경기 침체가 실감나지 않는다. 최근 2년간 1조원이 넘는 규모의 사업을 벌였고, 2010년에는 이명박 정부의 공기업 민영화 1호인 한국자산신탁까지 인수했다. 그는 자신을 `건설업계 벤처`라고 자처했다. 문주현 회장은 "집이나 건물을 지어서 팔기만 하는 사람은 디벨로퍼가 아니라 브로커"라며 "디벨로퍼라면 상품기획력은 필수고 국가관과 사회관도 투철해야 한다"고 강조했다.

◆ 땅을 잘 사야 돈 번다

문 회장의 첫 번째 성공 비결은 역시 `땅을 잘 사는 것`이다. 그는 "제조업과 달리 건설업의 재료는 땅"이라며 "재료가 좋아야 성공한다"고 말했다. 그는 민간택지나 경쟁입찰이 붙은 공공택지는 사지 않는다. 땅값을 높게 치르면 수익을 내기 어렵다는 평범한 진리 때문이다. 대신 한두 차례 유찰된 땅 가운데 잘만 활용하면 가치를 높일 수 있는 땅을 주목한다. 최근 성공적으로 분양한 `판교 푸르지오 월드마크` `송파 푸르지오 시티` 등이 모두 그런 땅이다. 분양을 앞둔 `광교 푸르지오 월드마크` 용지 역시 마찬가지다. 그는 수도권 택지지구보다는 도심개발에 관심이 높다. 도심개발은 리스크도 크지만 유동인구, 교통, 주변임대료, 방향 등 특성에 맞춰 잘만 개발하면 이익이 커질 수 있기 때문이다.

◆ 트렌드를 읽어라

문주현 회장은 "개발사업의 성패는 마케팅이 좌우한다"고 말했다. 시장은 어차피 상승과 하락의 사이클이 반복하는데 레드오션이냐 블루오션이냐는 결국 누가 새로운 수요를 창출해 내느냐에 달렸다는 것.

2007년 MDM이 시행한 6000억원 규모의 `부산 월드마크 센텀`은 디벨로퍼 업계에서 가장 성공적인 개발사업으로 꼽힌다. 주상복합인 `부산 월드마크 센텀`에 양면 개방형 설계, 조망권을 극대화한 동배치, 특화된 커뮤니티 시설을 도입했다. 당시 부산에는 없던 새로운 상품에 소비자들은 뜨겁게 반응했다. 최근에는 소형주택에 주목하고 있다. 1~2인 가구나 노인인구 증가 등 시장 변화에 대응해 새로운 수요층의 니즈를 반영한 상품은 충분히 경쟁력이 있다는 판단 때문이다. 지난해 높은 경쟁률로 청약을 마감한 소형 오피스텔 `송파 푸르지오 시티`가 대표적인 사례다. 그는 1~2인 가구를 겨냥한 소형 오피스텔에 고급 주상복합에서나 볼 수 있었던 게스트하우스, 고급 커뮤니티센터 등 고품격 서비스를 집어 넣었다. 오피스텔은 아파트에 비해 주거여건이 떨어질 수밖에 없다는 고정관념을 깬 것이다.

문 회장은 "과거에 주택이 부족하던 시절에는 짓기만 하면 팔렸지만 지금은 입지가 좋은 곳에, 좋은 상품을 만들어야만 팔리는 시대가 됐다"며 "주택가에 소규모로 들어선 도시형 생활주택과 편의시설을 갖춘 대단지 소형주택 중 어디에 살고 싶을지 생각해보면 답이 나오는 것 아니냐"고 말했다. 이런 이유로 그는 최근 도시형생활주택 붐에 대해서는 부정적이다. 소규모로 곳곳에 들어선 도시형생활주택은 도시 미관을 해칠 뿐 아니라 입주자들이 살기에도 편리하지 않다는 것이다. 주거의 질을 업그레이드하고 단지를 대형화할 필요가 있다고 지적했다.

분양을 앞둔 `광교 푸르지오 월드마크`에서도 새로운 시도를 해볼 생각이다. 주상복합아파트와 오피스텔이 들어서는 이 단지 내 식당가를 직영으로 운영하면서 입주자에게 원가로 식사를 제공해 볼 계획이다. 대부분 1~2인 또는 2~3인 가구로 채워질 입주자들이 매끼 식사를 직접 해먹기보다는 편리하게 해결하기를 원할 것이라는 데 착안했다. 문 회장은 광고에 유명모델을 쓰지 않는 것으로도 유명하다. 광고모델은 바로 상품이기 때문이다.

◆ 종합 부동산 금융그룹을 향해

문주현 회장의 꿈은 `꿈의 도시`를 만드는 것이다. 도시 안에 집과 업무시설, 사회 인프라스트럭처, 학교, 공원 등이 모두 들어선 곳으로, 그는 이 꿈을 위해 동남아의 개도국을 주로 돌아봤다. 하지만 민주화ㆍ산업화ㆍ도시화 등 여건이 맞지 않았다. 이미 한국에서 그런 도시를 만들기에는 땅값이 너무 비싸졌다. `꿈의 도시` 계획은 진행형이지만 당분간은 종합 부동산 금융회사를 만드는 데 주력할 생각이다.

MDM은 이미 한국자산신탁을 인수했고 올해는 캐피털회사도 만들 계획이다. 올해 분양계획만도 8000억원에 달한다. 문 회장은 "MDM의 풍부한 개발경험, 한국자산신탁의 신탁 노하우를 결합해 국내 최고의 부동산금융종합그룹으로 키워나갈 것"이라고 밝혔다. MDM이 여느 디벨로퍼와 다른 점은 시공사의 보증에 의존하지 않고 직접 PF를 이끌어내는 몇 안 되는 시행사라는 점이다. 프로젝트 자체의 수익성과 회사에 대한 신뢰가 없다면 불가능한 일이다.

문 회장은 "지금까지 사업을 하면서 대출을 만기 이전에 갚지 못한 적이 없다"며 "시공사 지급보증 없이 사업을 추진하고 시행사가 사업을 주도하면 불필요한 비용이 줄어들어 그만큼 가격 경쟁력이 높아진다"고 말했다. 진정한 디벨로퍼는 고객(분양자ㆍ금융회사)의 안전을 먼저 생각해야 한다는 것이 그의 지론이다.

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