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최근 대한민국의 대표적 이슈로 등장한 양극화는 부동산 시장에도 나타나고 있다. 글로벌 경제위기가 지속되는 가운데 금융규제까지 겹쳐 부동산 경기가 억제되자 일부 투자자들이 될 만한 곳만 찾아서 움직이며 나타나는 현상이다. 여기에 대선과 총선은 어떤 영향을 미칠 것인가. 정부부처 이전이나 지하철과 도로 개통은 관련 부동산에 희망을 줄 수 있을까. 전세 강세가 이어지는 가운데 우후죽순처럼 솟아난 원룸이나 도시형주택은 올해도 효자가 될까. 부동산 관련 궁금증을 이슈별로 풀어본다.

 

10대 이슈
1. 선거 특수 올해도 살아날까
2. 강남재건축, 여전히 바로미터인가
3. 수도권 주요 개발지 어떻게 움직이나
4. 지방 부동산 경기 북상 가능할까
5. 세종시 특수는 이어질까
6. 소형주택 붐 어디까지 가나
7. 뉴타운 사업 진척 어떻게 될까
8. 부동산 규제완화 효과 나타나나
9. 누가 어느 곳의 땅을 사나
10. 올해 눈여겨 볼 부동산은

 

 

Part 1. 향방 가를 10가지 이슈

1. 선거 특수 올해도 살아날까

땅값엔 어느 정도 영향, 아파트는 대출규제 풀려야

2002년 대선과 전국동시지방선거가 있던 해 전국의 부동산 값은 16.4%나 급등했다. 18대 총선 때는 후보들이 앞을 다퉈가며 공약을 내놓은 탓에 뉴타운 광풍이 불어 강북 집값이 바람을 탔다. 그 기억이 있어서인지 많은 사람들이 대선과 총선이 겹친 올해 부동산 시장에 선거 특수가 나타나지 않나 궁금해하고 있다. 권주안 주택산업연구원 연구실장은 이에 대해 “선거가 부동산 가격에 의미는 있겠지만 효과는 크지 않을 것”으로 진단했다. 또 “선거가 있는 해에도 부동산 값이 약세를 보인 적이 많다”며 제반 여건을 두루 볼 필요가 있다고 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석팀장은 “선거 때면 으레 집값이 오를 것으로 기대하는 이유는 시중에 유동성이 많이 풀리고, 개발 공약이 쏟아져 나올 것이란 기대 때문”이라며 “올해는 돈 선거가 사라지고, 폭발성 있는 개발공약이 나올 것 같지 않으며, 가계부채가 많아 총부채상환비율(DTI) 등의 규제완화는 쉽지 않을 것”이라는 논리로 선거 특수를 기대하기 어려울 것으로 내다봤다. 박 팀장은 또 “총선과 대선이 동시에 열린 1992년 집값이 오르긴커녕 전국 기준으로 5%나 하락했다”며 “선거보다는 주택시장의 수급, 금리, 특히 실물경기의 펀더멘털을 더 중요시해야 한다”고 강조했다.

반면 김학권 세중코리아 사장은 토지 값에는 긍정적 영향을 미칠 것으로 내다봤다. “총선 공약이 나오면 예전엔 집값이 상승했으나 올해는 집값 상승은 어려울 것 같고 그 대신 땅값이 오를 가능성이 있다. 선거 공약이 나오면서 2분기 이후 상황이 개선될 것을 기대하고 있다.” 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “지금은 금융환경이 부동산을 감싸고 있는 상황”이라는 말로 당분간 회복이 쉽지 않을 것이라고 했다. 이 때문에 김학권 사장은 “부동산 가격을 회복시키려면 기대감과 함께 현실적으로 투자할 수 있는 여건을 만들어줘야 한다”고 강조했다. “기대감은 분양가 상한제 해제 등으로 띄울 수 있을 것으로 보이는데 현실적 여건은 총선을 전후해 DTI 규제를 푸는 식으로 수요를 움직일 가능성이 있다”고 내다봤다.

 

2. 강남재건축, 여전히 바로미터인가

앞으로도 부동산 경기 잣대, 랜드마크 대상에 주목할 필요

강남재건축은 그동안 부동산 시장의 바로미터 구실을 해왔다. 그러나 서울의 부동산 침체가 이어지면서 재건축이 주도하는 장세가 끝났다는 얘기까지 나왔다. 정녕 강남부동산 신화는 끝난 것인가. 양용화 외환은행 부동산팀장은 “강남재건축은 아직 살아나지 않았다. 정부가 12·7 부동산대책으로 강남재건축을 부추기려 했으나 기대만큼 효과가 나타나지 않고 있다. 그만큼 매수심리가 좋지 않다고 할 수 있다”고 진단했다. 그는 “부동산을 거주 목적과 투자 목적으로 구분할 때 강남재건축은 투자 목적의 성격이 강한데 투자 여건이 좋지 않은 만큼 당분간 약세가 이어질 가능성이 크다”고 내다봤다. 재건축 대책은 나올 만큼 나왔으므로 투자 여건이 바뀌어야 살아날 수 있다는 것이다.

그는 “정부로선 (투기지역을 해제해) 대출규제를 풀기가 쉽지 않을 것이기에 경기가 살아나야 하는데 당분간은 거시경제 여건이 그다지 녹록지 않아 보인다”고 했다. 그렇다고 강남재건축이 부동산 시장의 바로미터나 선행지표 자리를 빼앗겼다는 의미는 아니라고 강조했다. 양 팀장은 “강남재건축은 부동산 투자의 선행지표 입지를 계속 유지하고 있다. 그만큼 부동산 시장이 저조하다는 것을 의미한다”며 결국 전체 부동산 시장이 살아나는지 여부는 여전히 강남재건축을 지켜볼 필요가 있다고 설명했다.

김신조 내외주건 사장은 “강남재건축은 앞으로도 어쩔 수 없이 바로미터 역할을 할 것이다. 서울에선 재개발·재건축 외에 다른 형태의 공급이 어렵다. 핵심인 만큼 선호되는 곳이 중심이 될 수밖에 없다. 다만 서울시의 인가 지연이나 시기 조정 등이 예상돼 당장 가격전환은 나타날 것 같지 않다”고 설명했다. 김학권 세중코리아 사장은 이런 점에서 서울의 랜드마크가 될 재건축 아파트를 여전히 눈여겨보라고 했다.

“은마아파트나 개포, 가락시영 등은 그동안 가격이 많이 떨어졌다. 이들 아파트를 옛날에 지은 아파트를 기준으로 계산하면 수익률이 안 나온다. 그러나 반포 재건축아파트를 기준으로 따지면 수익률이 엄청나다. 개포나 은마, 가락시영 등은 재건축하면 가격이 뛴다. 이처럼 재개발·재건축 가운데 랜드마크가 될 만한 곳을 찾아야 한다.”  양용화 외환은행 부동산팀장은 기존 아파트 중에서 관심 대상을 찾는다면 한강변 정도가 투자에 관심을 둘 만한 대상이라고 했다. 그는 이촌동이나 반포지구 정도를 꼽았다.

 

3. 수도권 주요 개발지 어떻게 움직이나

보금자리 본청약 관심 끌 듯, 경기 서북부는 고전 가능성

함영진 부동산써브 실장은 올해 수도권에서는 8000여 가구의 물량이 나올 것으로 전망했다. 지난해 관심을 끌었던 지역 중 광교는 신규 분양은 없고 입주가 시작될 것이며, 위례신도시는 민영 물량만 하반기 이후 나오겠지만 가격은 공공분양보다 비쌀 것으로 예상했다. 함 실장은 “공공물량으로 저렴한 분양가에 나오게 되는 미사지구나 세곡2지구의 보금자리주택 본청약이 관심 대상이 될 것”으로 내다봤다. 85㎡ 이하이므로 신혼부부를 비롯한 젊은 직장인들의 관심을 받을 것으로 보인다는 것. 다만 그는 인천지역은 부산과 함께 올해 유일하게 입주물량이 증가하기 때문에 이 여파로 인천은 물론이고 김포나 고양, 파주 등 경기 서북부권 아파트가 고전할 가능성이 있다고 내다봤다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 “수도권은 보금자리 주택이 급증하면서 민영 아파트들의 가격을 압박해 매매시장 자체가 죽었다”고 평가했다. 비교적 긍정적 시각을 유지하는 김학권 세중코리아 사장조차도 수도권에 대해선 정책의 변화가 없으면 크게 기대하기 어려울 것으로 내다봤다. “수도권 시장은 여건상 금방 개선될 상황이 아니다. 현 상황을 변하게 할 모멘텀이 필요하다. 총선이나 대선을 기점으로 정부 정책의 변화가 있어야 할 것 같다”는 게 그의 설명이다. 다시 말해 투기지역을 해제해 DTI나 LTV(주택담보대출비율) 규제를 풀어줘야 움직일 수 있다는 것.

다만 김 사장은 권도엽 국토해양부 장관이 시장에 부동산이 오를 가능성이 있다는 기대를 주는 것을 긍정적으로 평가했다. “국토부가 2015년까지 신도시 지정이 없다고 하고 보금자리 주택도 속도를 줄인다고 하면서 상승재료를 띄우고 있다”는 그는 “지금은 워낙 상황이 좋지 않으나 2분기 정도에 터닝 포인트가 될 것”으로 내다봤다. 그렇더라도 아직은 수도권 신규지역은 어렵기에 서울이나 가격이 떨어진 기존 신도시를 주목하라고 했다. “수도권은 너무 공급이 늘어서 쉽지 않을 것이고 굳이 가자면 가격이 절반 가까이 떨어진 분당 정도가 괜찮을 것 같다.”

 

 

4. 지방 부동산 경기 북상 가능할까

대구 창원 등 여전히 강세 예상, 공급 많은 부산은 숨고르기 전망

서울 강남이나 수도권의 부동산 경기가 타올랐던 참여정부 시절부터 뉴타운 열풍이 불던 MB정부 초반까지 소외됐던 지방 부동산은 최근 2~3년간 해운대를 필두로 급격히 살아났다. 그 덕분에 그동안 쌓인 미분양 물량도 상당 부분 풀렸다고 한다. 이 열기가 수도권에 온기를 미칠 수 있을까.
대부분 전문가들은 아직 아니라고 한다.

김신조 내외주건 사장은 “서울이나 수도권의 부동산은 개별시장의 특성을 따른다. 지방의 부동산과는 분리해서 보아야 한다”고 강조했다. 서울의 경우 현재 40% 후반대인 시가 대비 전세가 비중이 그 이상으로 뛰거나 매매시장에서 상승 기미가 보여 현재 전세시장에 머물고 있는 투자자들이 몰려들면 매매가 촉발될 수는 있겠지만 지방의 부동산 경기가 올라와서 영향을 미치지는 않을 것이란 얘기다. 김 사장은 지방도 지역에 따라 경기의 차이가 있을 것으로 내다봤다. 일부는 지난해 2만 가구 이상이 공급돼 하락하지는 않더라도 숨고르기를 할 가능성이 있는 반면에 공급이 적었던 대구나 창원 등은 올해도 호황을 구가할 가능성이 있다고 했다.

함영진 부동산써브 실장도 비슷한 견해를 제시했다. “전반적으로 경남·부산 지역을 중심으로 지난해 매매가나 전세가가 모두 두 자릿수 상승을 기록했다. 부산 등 일부 지역에선 2만 가구 이상의 물량이 공급되기도 했기에 지난해와 같은 상승세는 나타나지 않을 것이다.” 일부 지역에선 미분양이 증가하거나 정체현상을 보일 수도 있다고 했다. 이 때문에 함 실장은 “행정수도 이전이 예상되는 세종시나 동계올림픽 특수가 기대되는 춘천과 원주 등 강원권 정도가 관심을 둘 만하다”고 했다. 이런 면에서 올해는 실수요 목적의 투자라면 몰라도 시세차익을 기대한다면 신중해질 필요가 있다는 얘기다.

박태원 광운대 교수는 강원도 지역조차 신중하게 보자는 의견을 제시했다. “평창올림픽에 따른 지가 상승 등 개발파급효과가 이미 반영돼 KTX 노선 확정 발표 등 추가 여건 변화가 이어지지 않는다면 특별한 부동산 경기 특수를 기대하기는 어려울 것이다.”

 

5. 세종시 특수 이어질까

입주 직후 프리미엄 급등, 올해까진 강세 기대해볼 만

지난해 세종시는 정부부처 이전 기대감으로 침체된 부동산 시장에 활력소 구실을 했다. 앞으로도 이 기조가 이어질까. 

2007년 7월 한국토지주택공사(LH)가 첫 삽을 뜬 지 4년 5개월 만인 지난해 12월26일  세종시의 첫 입주가 시작됐다. LH는 2월25일까지 1582가구가 입주할 것이라고 했다. 지난 1월10일 첫마을 아파트 매매가는 전용면적 59㎡가 1억8000만~1억9000만원, 84㎡가 2억4000만~2억9000만원, 119㎡가 3억6000만~4억8000만원 선으로 나타났다. 평균 3000만원, 최고 8000만원까지 프리미엄이 붙은 가격이다.

입주가 시작된 지난달 26일과 큰 변동이 없는 수치지만 시장에 풀린 매물이 별로 없다는 게 달라졌다. 현지에선 세종시 아파트의 분위기를 ‘기대심리’란 한마디로 요약한다. 유지원 세종공인중개소 대표는 “매물이 있긴 하지만 저층이나 금강이 안 보이는 조망이 나쁜 물건들만 시장에 나와 있다”며 “시간이 갈수록 집값이 상승할 것이란 기대감에 집주인들이 매물을 내놓지 않는 것 같다”고 전했다.

여기에 더해 인근 아파트 전세가 오르면서, 전세를 올려주느니 세종시에 집을 사자는 수요가 유입되고 있어 프리미엄은 떨어질 줄 모르고 있다. 천만원의 프리미엄을 주고 첫마을 3단지 전용면적 84㎡ 복층형을 구입했다는 이영민 씨(33)도 세종시에 대한 기대감을 가지고 이사해온 케이스다. 이 씨는 “전에 살던 대전광역시 유성구 지족동 아파트 전세금과 이곳 매매가에 큰 차이가 없어 세종시 이주를 결심했다”고 말했다. “남편이 대전으로 출퇴근하고 있는데 전에 살던 집보다 회사에서 10㎞를 더 들어와야 해 불편한 것은 사실”이라는 그는 “내년에 아이가 초등학교에 입학하는데 학군도 여기가 더 좋을 것 같고 편의시설도 점점 발전할 것으로 생각한다”고 말했다.

소형 아파트 전세 수요도 점차 증가하고 있다. 첫마을 아파트의 전세는 59㎡가 8500만~1억원, 84㎡는 1억2000만원, 119㎡는 1억5000만~1억7000만원 수준. 첫 입주가 시작된 후 소형 평형만 1000만원 넘게 올랐다. 인근 부동산 업계는 곧 편의시설이 확충될 것이란 기대감과 함께 가까운 대전 노은동이나 조치원 등에 비해 싼 전셋집을 구하려는 수요가 있어 전세가 오른 것으로 보고 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “올해 말까지 기획재정부, 국토해양부, 공정거래위원회 등 힘 있는 부처들이 옮겨 오는 만큼 대전 청사 이전 때완 상황이 다르다”며 “4000여 명의 공무원 이주로 상권 형성과 주거 편의시설 문제도 어느 정도 해결되면 세종시는 올 한 해 확실한 투자유망지역이 될 것”이라고 전망했다. 이에 대해 김신조 내외주건 사장은 “입주가 시작되면 또 다른 고민이 있을 것”이라며 약간 다른 견해를 보였다. 올 하반기까지는 선전하겠지만 이후 타 기관의 후속 입주가 지연되면  부담이 될 수도 있다는 것이다.

 

6. 소형주택 붐 어디까지 가나

소형 아파트는 강세 여전, 원룸은 신중한 접근 필요

지난 1~2년 동안 부동산시장에 나타난 큰 특징 가운데 하나는 대형주택이 찬밥 신세가 됐고 그동안 대형주택 강세 기조 속에 소외됐던 소형주택이 무섭게 올랐다는 점이다. 일부 지역에선 소형주택과 대형주택간 평당 가격 역전 현상까지 나타났다. 양해근 우리투자증권 부동산팀장은 “1인가구가 늘어나고 핵가족화가 진행되고 있어서 소형주택 붐은 앞으로도 이어질 것으로 본다. 전체적으로 부동산 침체가 지속되고 있기 때문에 대형주택의 약세는 앞으로도 불가피할 것이다”라고 밝혔다.

서울이나 수도권 지역은 오랫동안 중대형 평형 위주로 공급이 이뤄져왔기 때문에 최근 소형주택 공급이 늘어나고 있기는 하지만 아직은 수급의 균형을 이룰 만큼은 아니란 얘기다.  공급이 충분히 이뤄지지 않았다는 점에서 앞으로도 소형주택 강세는 이어질 것이란 게 그의 논리다. 최근 원룸이나 도시형 생활주택 등 1인가구용 소형주택 공급이 크게 늘어나고 있지만 24~32평형 공급은 여전히 부족한 상황이란 설명이다.

일부에서 소형과 중대형의 가격차가 좁혀져 갈아탈 시점이 아닌가 하는 문의가 들어오는데 대해 양 팀장은 “40평대까지는 갈아탈 만하다고 할 수 있으나 그것도 조금 지나면 부담스러워질 수 있다. 나중에 환금성 문제가 나타날 가능성이 있는데 이런 상황이 당분간 지속될 것 같다”고 분석했다.
김신조 내외주건 사장도 소형주택은 당분간 강세를 이어갈 것으로 내다봤다. “최근 소형주택이 많이 보급됐다지만 원룸이나 다가구 등이 주류를 이뤘다. 반면에 가족을 대상으로 한 아파트 공급은 아직 크게 늘지 않았기 때문에 여전히 소형 평형 아파트에 대한 수요가 많을 것이다.”

전영진 예스하우스 사장은 “소형주택을 장려하면서 원룸이나 도시형 생활주택을 너무 많이 지은 것 같다. 과도하게 풀어줬기 때문이라서 이제는 원룸엔 손을 대지 않는다”며 소형주택 투자도 신중할 필요가 있다는 입장을 보였다.

 

7. 뉴타운 사업 진척 어떻게 될까

서울·경기 지구해제 요구 봇물, 전망 불확실 당분간 관망 필요

지난 대선과 총선을 전후해 뉴타운은 부동산 시장의 화두였다. 그런데 뉴타운 열풍도 정권과 함께 시들어 가는 것 같다. 얼마 전 서울시가 뉴타운 출구전략을 공식 발표하기로 함에 따라 뉴타운에 대한 세간의 관심이 집중되고 있다. 박원순 서울시장이 종종 ‘최대 난관’이라고 표현할 만큼 뉴타운은 애물단지로 전락했다. 부동산 시장 악화로 과거 ‘황금알을 낳는 거위’에서 일순간 ‘골칫덩어리’로 지위가 급락했다.

뉴타운 사업은 이명박 대통령이 서울시장으로 재직하던 지난 2002년 10월 은평·길음·왕십리 등 3곳을 시범 뉴타운으로 지정하며 첫발을 뗐다. 이듬해 11월에는 용산 한남, 마포 아현, 동작 노량진 등 12곳이 2차 뉴타운으로 지정됐고, 금천 시흥, 영등포 신길, 동작 흑석, 노원 상계 등 11곳이 2005~2007년 각각 3차 뉴타운으로 지정돼 사업이 추진 중이다.

시작은 좋았다. 강남에 편중된 서울 도심개발의 균형을 맞추고 소외지역 생활기반 수준을 높인다는 취지는 시민들의 열렬한 지지를 받았다. 한때 국회의원들의 단골 구호가 ‘뉴타운 구역 지정’이었다. 하지만 분양가 상한제로 사업성이 떨어진 데다 부동산 시장마저 흔들리면서 균열이 생겼다. 전영진 예스하우스 사장은 “서울 강북의 한 구역에선 분양이 지체되면서 조합원 부담이 600억원이나 늘어 손실이 크다”고 실상을 소개했다.

후보 시절부터 뉴타운의 오류를 정면 비판하고 개선을 강조한 박원순 시장이 들어서면서 뉴타운을 둘러싸고 환경의 급격한 변화가 불가피할 전망이다. 서울시는 최근 자치구청장 주도로 정비예정구역을 정비구역으로 전환할 시 주민의 50% 이상이 찬성해야 한다는 기준을 내놨다. 종전 25% 이상에서 한층 강화된 조건이다. 이는 서울시가 앞으로 내놓을 뉴타운 개선 방침과도 맥을 같이한다. 서울시는 뉴타운 사업구역 중 사업이 지지부진하거나 주민 반대가 심한 곳은 구역지정을 푸는 방안을 고민하고 있다.

서울시는 ‘주민이 원하지 않는 경우 해제한다’는 기본 명제는 세워 놨다. 이에 따라 구역 지정을 받은 이후 이제까지 조합 설립조차 제대로 하지 못한 구역 100여 곳과 주민 갈등으로 사업이 수년 째 답보상태인 구역 위주로 지정해제 절차가 추진될 전망이다. 뉴타운 지정이 해제된 곳은 기본 골격을 유지한 채 환경개선사업이 진행될 것으로 관측된다. 다만 뉴타운 각 사업구역별로 찬성파와 반대파가 극렬하게 대치하는 상황이라 탈출해법 또한 예기치 않은 부작용을 낳을 수 있다.

경기지역의 뉴타운 사업 또한 전반적으로 재점검이 이뤄지고 있다. 지난해 말 지역별로 주민의견을 조사한 결과 반대가 25%를 넘어 구역지정을 해제하는 곳이 속속 등장하고 있다. 경기도에서 뉴타운으로 지정된 곳은 12개시의 23개 지구. 이중 6개 지구는 지난해 구역 지정이 취소됐고 나머지 지구 역시 주민 의견을 수렴하는 등 지정해제 절차가 진행 중이다. 경기도의 경우 서울에 비해 사업 추진이 늦었기에 지구지정 해제는 수월한 편이다. 부동산 업계의 한 관계자는 “뉴타운 지구지정 해제로 투자성 하락을 염려하는 목소리가 높은 것 또한 사실”이라며 “불확실성이 큰 만큼 뉴타운 투자는 당분간 관망하는 게 낫다”고 조언했다.

 

8. 부동산 규제완화 효과 나타나나

거시경제 침체로 시장 반응 냉담, 실제 효과는 시간 갖고 지켜봐야

2011년 6차례의 부양대책에도 불구하고 부동산 시장은 혹독한 침체의 벽을 넘기에는 역부족이었다. 지난 한 해 부동산대책의 기본 목표는 거래활성화와 서민주거생활 안정에 있었지만 결국 주택거래시장은 현 정부 출범 이래 침체를 거듭했고, 전세 급등으로 서민들의 주거불안감은 더욱 커져버렸다.

정부는 12·7 부동산대책에서 강남3구에만 적용하던 투기과열지구를 해제하고 다주택자 양도세 중과제도 폐지를 추진하는 등 추가 규제완화책을 내놨다. 그러나 시장의 반응은 냉담하기만 했다. 투기과열지구 해제로 강남 3구의 분양권 전매제한 기간도 줄어들고, 공공택지에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 전매제한이 기존 5년에서 3년으로, 공공택지의 85㎡ 초과 및 민간택지는 면적에 상관없이 3년에서 1년으로 단축되었다.

또한 재건축 조합원 지위 양도 금지가 폐지돼 조합 설립 이후에도 조합원 아파트를 거래할 수 있게 됐다. 5년 내 당첨 사실이 있는 사람과 가구주가 아닌 사람도 청약 1순위 자격이 주어지고, 주택조합에 대한 규제도 완화돼 선착순 모집이 가능하고 조합원 지위 양도에 대한 제한도 없어진다. 규제완화만 놓고 판단할 때는 강남권 재건축시장에 호재임에는 분명하지만 현실적으로 그렇지 못했다.

첫째 이유는 작년 8월 이후 유럽 재정위기가 글로벌 금융시장을 강타하면서 미래에 대한 불확실성이 크게 대두되고, 금융시장에 묶여 있는 자금들이 부동산시장으로 흘러들어오지 못하는 것이다. 둘째로 재건축사업의 투자가치가 낮아지면서 주택 투자수요가 최저치로 떨어졌다. 셋째 이번 대책이 전통적 거래비수기에 접어드는 12월초에 발표되었다는 점 또한 적지 않은 영향을 주고 있다는 점이다. 그러나 더 큰 이유는 강남3구의 경우 여전히 주택투기지역으로 묶여있어 총부채상환비율(DTI) 규제에 따른 담보대출 제약을 받는다는 점이다.

하지만 현재 주택시장의 침체를 단순히 부동산시장만의 문제라고 단정하는 데에는 다소 무리가 있다. 이는 거시적인 경기침체에 기인한다고 볼 수 있기 때문이다. 사실 주택시장 자체만 보면 올해 반등의 가능성이 높다. 올해 주택입주물량이 최근 5년간 최저치를 기록하고 있어 전세가격 상승이 지속될 것으로 예상되고, 글로벌 금융시장환경이 여전히 저금리기조를 유지하고 있어 대출이자 부담이 크지 않기 때문이다. 무엇보다 전고점 대비 20∼30% 수준 하락한 주택 가격은 투자 매력으로 충분하다. 게다가 강남3구의 주택거래시장 침체가 지속되면서 주택투기지역 해제 가능성이 매우 높아졌다는 점도 이를 뒷받침해주고 있다. 또 다주택자 양도세 중과세 폐지는 거액자산가들의 투자수요를 더욱 자극할 수도 있다. 이는 시장반등의 기미가 나타나는 시점에서 적극적인 투자로 연결될 수 있고 그 경우 주요 투자대상은 강남3구의 재건축아파트가 될 것으로 예상된다. 하지만 이러한 반등의 선행조건은 유럽 재정위기가 최소한의 해결책을 찾고, 시장의 안정성을 유지하는 데 있다. 어쨌든 부동산대책은 반등의 발판을 마련해주었다고 판단되기에  좀 더 관심을 갖고 지켜볼 필요는 있을 것이다.

 

 

9. 누가 어느 곳의 땅을 사나

중견·대형 건설사 매수 주체, 경기 동남권, 지방에 집중 양상

‘회복 신호?’ 부동산 침체로 최악의 시기를 지내고 있는 건설사들의 움직임이 심상찮다. 전체적으론 주택사업 비중을 줄이고 있지만, 최근 토지 매입에 나선 회사들이 보이기 때문이다. 해외로 눈을 돌리며 사업다각화에 나섰던 대형 건설사들은 지난해 말 정부가 내놓은 12·7 대책 이후 국내 부동산 시장으로 눈을 돌리고 있다. 특히 최근 자금력을 갖춘 중견 건설사들을 중심으로 개발 예정 부지 매입이 적극적으로 이뤄지고 있다.

LH공사에 따르면 지난해에 공공택지 공동주택용지는 95필지 총 4조원어치가 팔렸다. 2010년보다 2배 이상 늘어난 액수다. 판매 속도도 빨라지고 있다. 지난해 상반기에는 1조5000억원 규모가 매각된 반면 하반기에는 2조5000억원 규모의 땅이 팔려 부동산 경기회복에 대한 기대감이 높아지는 모습이다.

토지 매입에 적극 나서고 있는 곳은 대형 건설사들이다. 대우건설은 16:1의 경쟁률을 뚫고  하남 미사지구에 1200여 가구 규모 토지를 구입했다. 포스코건설 역시 화성 동탄신도시의 부지를 1400억원에 매입했다. 웬만해서는 주택사업에 잘 나서지 않던 삼성물산도 서울 강남 보금자리의 중대형 용지를 구입했다. 삼성물산이 토지 매입에 나선 것은 2010년 김포 한강신도시 이후 2년 만이다. LH공사는 “지난 2~3년 동안 중견 건설사들이 아파트 용지를 대부분 분양받았는데, 최근에는 대형 건설사들이 몰리고 있다”고 말했다.

중견 건설사들 역시 토지 매입에 열을 올리며 본격적인 주택공급 경쟁에 나설 채비다. 가장 활발한 모습을 보이고 있는 곳은 ㈜부영이다. 부영은 LH공사를 비롯해 경기도시공사가 내놓은 동탄신도시 부지와 충북·전남개발공사 등으로부터 총 2조5000억원대 토지를 매입했다. 또 무주리조트와 제주 앵커호텔을 인수하는 등 레저개발사업에 나서 건설업계의 관심을 한 몸에 받고 있다. 업계에서는 “부영은 지난 2010년 말 기준으로 현금만 7000억원 정도를 보유한 큰손”이라며 “부동산 경기가 현재 저점인 것으로 판단하고 적극적으로 토지를 사들여 새로운 도약을 준비하고 있는 것으로 보인다”고 분석했다.

호반건설의 약진도 돋보인다. 호반건설은 분양사업의 대부분을 택지 매입을 통한 자체 사업으로 진행하며 지난해에만 5690가구를 공급해 업계 5위의 분양실적을 기록했다. 호반건설은 지난해 말 울산혁신도시와 광주 첨단2지구 등에서 총 8개 필지, 1900억원대의 주택용지를 매입했다. 이 밖에 중흥건설은 지난해 하반기 세종시와 광주 첨단2지구, 구미산업단지 등의 6개 필지, 2500억원 규모의 땅을 확보한 상태다.

건설사들이 토지 매입에 적극 나서면서 주택경기가 바닥에 접근했다는 기대감이 커지고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “건설경기가 수년째 바닥을 치고 있지만, 주택시장은 그동안 공급이 부족한 상황이 이어져 곧 살아날 것으로 보인다”며 “이미 대형 건설사 중 여러 곳이 수도권은 물론, 충남지역까지 주택용지 구입에 나서고 있다”고 말했다. 건설산업연구원 역시 “이미 집값이 바닥을 지나고 있기 때문에 올 상반기 이후부터 주택수요가 많아질 것”이라며 “향후 집값은 안정세를 찾아갈 것”이라고 전망했다.

 

10. 올해 눈여겨볼 부동산은

소형 수익형 여전히 관심 끌어, 전철 개통 많아 테마 형성 가능

부동산 전문가들은 올해도 지방 아파트 외에 소규모 수익형 부동산 투자가 대세를 이룰 것으로 내다봤다. 시니어타운과 소호임대, 레저형 수익부동산, 대규모 개발 사업이 진행되는 지역과 새롭게 개통되는 전철역 인근 등이 주목할 대상이다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “오피스텔과 도시형주택은 올해까지는 괜찮으나 공급과잉 가능성이 제기된다. 원룸은 너무 늘었기 때문에 전세가 비율이 높은 영동 일대 등으로 국한할 필요가 있다”고 조언했다.

베이비부머의 퇴직 시기 도래와 맞물려 ‘시니어타운’에 대한 관심이 높아지는데 최근엔 주거·의료·문화·헬스가 복합된 ‘선진형 시니어타운’이 눈길을 끈다. 지난해 3월 노인복지법 개정으로 일반인에게 양도 및 임대할 수 있게 돼 부동산 재테크 투자처로 떠올랐다. 시니어타운은 취득·등록세를 50% 감면받고 전기요금 혜택도 있다.

‘소호임대’도 관심을 둘 만한 대상. 특히 강남 일대 중소형 규모 빌딩들은 최근 소호임대빌딩으로 속속 변신하고 있다. 소형오피스 임대는 1인 기업이 늘 뿐 아니라, 기업들 역시 비용 절감을 위해 재택근무와 현지근무를 확대하면서 증가하는 추세다. 레저형 수익부동산은 비수기에 휴양·레저용으로 사용하다 성수기에 임대하는 방식의 부동산. 펜션과 콘도가 대표적인데 최근에는 휴양지를 중심으로 한 임대형 아파트와 소형 오피스텔이 부각되고 있다.

김부성 부테크연구소 소장은 “레저형 오피스는 대표적 관광지 인근이 투자대상인데, 4계절 내내 관광객이 끊이지 않는 곳이 좋다. 강원도 동해안 일대와 부산 해운대, 제주도 등이 레저형 부동산에 해당한다”고 말했다. 사업규모 1조원을 상회하는 대형 개발 사업은 유발효과도 엄청나다. 주거는 물론, 상업시설과 오피스, 문화시설까지 통합적으로 개발되므로 랜드마크로 올라설 가능성이 높다. 현재 수도권에선 하남 유니온스퀘어, 송도국제업무단지, 판교 알파돔시티 등이 진행되고 있다. 판교 알파돔시티는 주상복합아파트와 상업시설, 오피스 시설, 특급호텔 등으로 구성됐다. 강남까지 20분 이내 거리에 있으며 부지 북쪽 판교테크노밸리가 입주를 시작해 임대도 원활할 것으로 예상된다.

서울 강동구와 경기 하남시에 걸친 하남유니온스퀘어는 신세계그룹이 2015년까지 수도권 최대 규모의 복합쇼핑몰로 건설하고 있다. 이곳에는 삼성엔지니어링을 필두로 200여개 엔지니어링기업과 연구기관, 협회 및 단체가 입주하는 복합단지가 들어설 예정이다. 인천 송도는 삼성전자와 동아제약, 롯데그룹, 이랜드그룹 등이 투자를 결정하거나 이미 진행 중에 있어 변신이 기대된다. 특히 이랜드그룹이 투자한 F6블록 건너편에 롯데그룹이 복합쇼핑몰 건설계획을 발표해 완공시점인 2015년에는 수도권 최대 규모 상권이 형성될 것으로 예견된다.

부동산 전문가들은 “송도국제업무단지는 이미 기반시설이 절반 이상 들어선 곳으로 대기업들의 투자가 완료되는 2015년부터는 엄청난 상권과 주거단지로 이뤄진 랜드마크가 될 것으로 보인다”며 “아직 투자자들의 관심이 적지만, 장기적으로는 상당한 수익을 낼 수 있는 곳”이라고 입을 모았다.
한국철도시설공단에 따르면 올해 분당선과 경의선 복선전철 등의 개통으로 수도권 일대 전철이 대폭 확충된다. 선릉~왕십리 구간의 분당선이 완전 개통되며, 오리역에서 수원역까지 분당선 연장구간과 오리역~죽전역 구간이 개통된다. 강북에서는 상암DMC~공덕역 구간 경의선 복선사업이 개통되며 공항철도와 연결된다. 송도국제업무단지와 연결되는 수원~인천선도 개통된다.

이에 따라 신규 개통되는 전철 일대의 역세권이 주목받고 있다. 특히 5호선과 6호선, 공항철도와 경의선이 중복되는 마포구 공덕역이 수혜지로 꼽힌다. 분당선이 연결되는 왕십리역 일대 신규 분양 아파트와 수원~인천선을 통해 연결되는 송도국제업무단지도 투자 대상으로 관심이 높아지고 있다.

 

 ■ 도움말 주신 분 (가나다 순)
김부성 부테크연구소 소장, 김신조 내외주건 사장, 박상언 유엔알컨설팅 사장, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석팀장, 양용화 외환은행 부동산팀장, 양해근 우리투자증권 부동산팀장, 유지원 세종공인중개소 대표, 이남수 신한은행 부동산팀장, 전영진 예스하우스 사장, 함영진 부동산써브 실장

 

 

Part 2. 엇갈리는 시장 전망

▶낙관론

고종완 RE멤버스 대표…서서히 회복세 탈 것

고종완 RE멤버스 대표는 올해 국내 부동산 시장이 상승세를 탄다는 입장이다. 고 대표는 이어 “대내외적 악재가 많지만 정부 규제완화정책이 이어지는 데다 전세가 비율이 올라가고 있다”며 글로벌 양적완화와 금리인하 가능성도 있기 때문에 상승 쪽으로 무게가 쏠린다”고 밝혔다. 특히 “지난해 말 기준 미분양 아파트 물량은 약 6만7000가구로 2008년 말의 16만5000가구에 비해 큰 폭으로 감소한 수준이다”면서 “올해는 지난해 대비 입주물량도 감소할 것으로 보여 수도권에서 3%, 부산·대전 등 지방 대도시는 5% 내외의 매매가 상승이 나타날 것”이라고 전망했다.

올해 부동산 시장을 강타했던 전세난 역시 지난해보다는 약할 것이란 예상이다. 고 대표는 “전국적으로 35만가구의 주택이 신규 입주할 예정이나 서울의 아파트 입주물량이 2011년 대비 40% 감소한 1만9000가구에 그치는 등 전국적으로 아파트 공급이 줄어든다”면서 “올해는 수도권, 지방도시 모두 전세가가 상승할 것”이라고 예측했다. 다만 “지난 3년간 전세가 급등에 따른 부담과 부산 등 지방도시의 분양물량 증가, 수요 분산 등의 영향으로 전세가 상승폭은 작년보다 감소할 것으로 전망된다”고 덧붙였다.

고 대표는 올해 시장을 끌어올릴 중요한 요인으로  4월 19대 국회의원선거와 12월 18대 대통령선거로 이어지는 선거 레이스를 꼽았다. 그는 “지난 2002년 대선과 전국동시지방선거 당시는 집값이 올랐지만 2007년 대선 때는 하락, 2008년 총선 때도 집값이 2% 이상 내렸다”며 선거와 시장의 상관관계가 높지 않다고 말했다. 그러나 올해 선거는 다를 것으로 봤다. 그는 “선거철을 맞아 정부 여당이 규제완화를 서두르고 통화정책, 재정확대정책을 통해 내수경기를 살리기 위한 확장적 경기부양책을 펼 것으로 기대된다”며 “금리가 내릴 경우 풍부한 유동자금이 주택·토지 등 비교적 안전한 부동산 자산으로 유입될 수 있다”고 말했다.

유로존 경제위기에 따른 영향은 미미할 것으로 봤다. 고 대표는 “국내 주택시장은 2001~2006년 글로벌 부동산 급등기에 이탈리아, 스페인, 그리스 등 유럽국가의 주택가격 상승률보다 훨씬 낮은 상승률을 보였고 2007년 이후 장기 조정을 거치며 거품이 빠졌다”며 “주식·외환시장과 달리 직접적 영향을 받지 않을 것이며 오히려 글로벌 공조를 통한 양적 완화, 금리인하, 유동성 증가 등 금융규제가 완화되면 시중 자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성도 있다”고 전망했다.

그는 정부의 규제완화 기조도 이어질 것이라고 했다. “12·7대책의 다주택자 양도세 중과제 폐지의 효과로 세컨드 하우스 수요가 늘고 지방거주자들의 수도권 주택 매입이 늘어나면서 강남권 투기과열지구의 해제로 재건축 사업이 활성화될 것이다.”

고 대표는 특히 “얼마 전 권도엽 국토해양부 장관이 매일경제와의 인터뷰에서 DTI 규제를 해제하는 것이 좋겠다는 견해를 밝힌 바 있다”며 “올해는 DTI 규제완화를 비롯하여 생애 최초 주택구입자금의 대출 확대, 금리조정 등 금융을 포함한 추가적이고 획기적인 다양한 탈규제정책이 빛을 발해 시장 상승 분위기를 이끌 것으로 예상된다”고 말했다.

 

▶비관론

박태원 광운대학교 도시계획부동산학과 교수…분위기 반전 어려워

박태원 교수는 올해 시장도 지난해와 같이 침체가 이어질 것이란 입장이다. 가장 큰 이유는 수요자들의 심리 변화다. 이미 매수 심리가 실종된 상태에서 지금의 침체가 이어지거나 오히려 심화될 수밖에 없다는 것이다.

그는 “일반적으로 알려진 악재들이 많은 데다 무엇보다 주택을 살 수 있는 사람들이나 다주택을 보유한 사람들의 부동산 시장에 대한 태도와 집단 심리가 이미 시장 불신으로 확대돼 올해에도 큰 매수세를 기대하기는 힘들게 됐다”고 지적했다.

전세난 역시 우려되는 문제로 꼽았다. 지난해만큼 심각한 전세대란은 없더라도 전체 시장 전망은 여전히 어둡다는 것이다. 그는 “매수심리 실종으로 서울 아파트 거래량이 줄어들고 매매가도 하락하고 있는 데다 정부의 물가상승에 대한 방어의지가 강해 금리 문제도 불확실한 상황”이라며 “여전히 실수요자들이 매매시장으로 진입하기 어려운 상황이 이어질 것”이라며 “줄어든 거래량과 매매시장 약세가 전세난을 가중시킬 것”이라고 주장했다. 특히 “추가로 매매시장에 뛰어들 주체가 딱히 없고 지난해보다 입주량마저 줄어드는 상황에서 전세 눌러앉기가 더욱 심해질 수밖에 없을 것”이라고 평가했다.

특히 “유럽 발 재정위기에 따라 국내 경제도 재정건전성과 경기부양이라는 두 마리 토끼를 쫓아야 하는 어려움이 있다”며 “막대한 국내 가계부채의 경착륙 문제, 북한 김정은 체제의 움직임 등 부정적인 변수가 많아 긍정적 전망을 내놓기 어렵다”고 말했다.

많은 전문가들이 기대하고 있는 대선·총선 효과도 없을 것이란 입장이다. 박 교수는 “그간 대선과 총선이 부동산 시장을 띄우는 데 영향을 준 것이 사실이지만 이미 변해버린 지금의 부동산 시장을 구조적으로 크게 변화시키기는 어려울 것”이라고 지적했다. 그동안 사람들이 체득한 ‘선거 학습효과’가 존재하기 때문에 변화의 폭은 좁을 것이라는 게 그 이유다.

정부의 규제완화 기조도 이어지기 어렵고 효과 또한 미미할 것이라고 박 교수는 예상했다. 그는 “부동산 규제완화가 작동하기에는 현재의 부동산 시장이 너무 냉각돼 있어 어지간한 규제완화가 아니면 효과가 없을 것”이라고 말했다.

인천 송도·청라지구 등 적체된 수도권 미분양도 부담이라는 의견이다. 박 교수는 “올해도 수도권 미분양은 부분적 해소에 그칠 것”이라며 “미분양 아파트 시장이 전반적인 부동산경기에 종속돼 있기 때문에 시장의 큰 흐름이 바뀌지 않는 한 당분간은 미분양 해소가 힘들 것”이라고 예상했다.

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정진건·서종열 기자│이명진·우제윤·백상경(매일경제 부동산부 기자)자료제공 LUXMEN
발행일 2012.03.15기사입력 2012.01.27

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