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# 서울 동대문구 제기동에 땅을 가지고 있던 이민성 씨(가명ㆍ48). 1층짜리 가건물이 있었지만 임대료 수입이 일정하지 않았고 일부는 공터로 방치돼 있어 이씨는 차라리 건물을 허물고 새로 짓기로 결정했다. 대지면적 304㎡, 연면적 546㎡에 전문업체가 건축을 맡았다. 공사비와 다른 비용을 합해 총 7억6000만원을 들여 상가 겸용 주택을 지은 이씨는 1층은 24시간 편의점에 세를 주고, 2~4층에는 도시형 생활주택 22가구를 지어 임대했다.

편의점은 보증금 4000만원에 월 200만원 월세를, 도시형 생활주택은 보증금 1000만원에 월세 50만원을 받았다. 보증금 합계 2억6000만원에 월세로 올리는 연수입이 1억5600만원. 보증금을 뺀 실투자비가 5억원임을 고려하면 이씨는 실투자비용 대비 연 32% 높은 수익을 올리게 됐다.

다달이 세를 받는 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 상가주택에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있다. `상가 겸용 주택`이라고도 불리는 상가주택은 같은 건물에 주거용 주택과 주거용 이외 점포, 사무실, 공장 등 비주거용 부분이 같이 있는 건물을 말한다. 주거용 부분에는 집주인이 직접 살거나 원룸 등으로 세를 주고 1층 혹은 2층까지 비주거용 공간은 점포에 세를 주거나 자신이 직접 장사를 하기도 한다.

작년 5ㆍ1 부동산 대책에 따른 규제 완화로 택지개발지구 내 1종 일반주거지역의 점포 겸용 주택은 3층에서 4층까지 짓는 게 가능해졌으며 필지당 가구 수 제한도 사라져 상가주택의 인기는 더욱 치솟고 있다. 이에 따라 용인 동백ㆍ기흥지구나 화성 동탄, 판교, 인천 청라 등에 위치한 수도권 단독주택지에 관심을 갖는 수요자가 많아졌다. 작년 11월 인천 청라지구에서는 1층에 건축면적의 40%까지 점포를 넣을 수 있는 점포 겸용 14개 필지와 주거만 가능한 주거전용 단독주택 용지 116개를 공급했다. 그 결과 점포 겸용은 100% 분양돼 상가주택의 인기를 실감하게 했다.

상가주택은 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 유리하다. 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 안에 위치한 곳이면 금상첨화다. 주변에 대학이나 사무실이 많고, 경쟁할 만한 상업시설이 적을수록 적합하다. 이씨의 경우도 지하철 6호선 고려대역과 인접해 있어 대학생 수요가 풍부했기 때문에 공실 없이 임대를 완료할 수 있었다.

1층에 어떤 점포를 들이느냐도 중요하다. 점포 겸용 단독주택의 상가는 주로 일상생활용품을 파는 소규모 소매점이나 잡화, 의류, 완구, 서적, 미용원 등이다. 전문가들은 이 중에서도 안정적 임대수익을 보장받을 수 있는 프랜차이즈 커피전문점 등을 추천한다. 서관호 수목건축 팀장은 "이씨의 경우 24시간 편의점을 임차인으로 택한 것이 주효했다"며 "어두운 골목이 항상 가게 불빛으로 밝혀져 있어 여성 세입자들을 안심시킬 수 있었고 집이 비었을 때 편의점이 대신 택배를 받아주기도 해 인기가 좋았다"고 설명했다.

물론 상가주택 투자에는 유의할 점도 있다. 단기 차익을 노리는 사람이라면 상가주택은 피하는 편이 좋다. 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문이다. 또한 최근에 택지가 나오는 신도시의 경우 미분양 아파트가 많은 지역이라 임차 수요가 뒷받침될 수 있을지 직접 알아봐야 한다. 본인이 투자한 지역이 1종 일반주거지역인지 2종 일반주거지역인지 확인이 필요하고 사업이 완료된 택지개발지구 안 땅에 대해서는 지방자치단체가 인허가를 내주는 데 소극적이란 점도 생각해 봐야 한다.

주변 이웃들과의 조화도 문제가 될 수 있다. 단독주택을 짓고 사는 사람들의 경우에 조용한 분위기를 원하는 경우가 대부분이다. 사람이 북적이는 경우 민원이 많아지고 이웃과 갈등이 생겨 임차인이 영업을 포기할 수 있다는 점도 고려해야 한다.

그렇다면 세금 면에서는 어떤 점을 고려해야 할까.

가장 기본적인 고려 요소는 상가주택을 처분할 때 양도소득세다. 먼저 상가주택이 점포에 해당하는지 주택에 해당하는지부터 구분해야 한다. 점포에 해당하면 양도세는 무조건 과세되나 주택에 해당하면 비과세를 받을 수도 있기 때문이다. 일반적으로는 상가보다 주택 면적이 더 클 경우 모두 주택으로 본다. 반대로 상가의 면적이 더 크거나 같을 경우 주택 부분은 주택으로, 상가 부분은 상가로 본다. 전문가들은 1가구 1주택 등의 비과세 요건을 갖춰놓고 주택의 면적을 넓게 해 상가주택을 주택으로 취급되도록 하는 편이 유리하다고 조언한다.

즉 다른 집은 처분하고 상가주택에서 거주하는 방법으로 투자하는 것이다. 신방수 세무법인 정상 대표는 "상가주택이 주택으로 판정되면 실거래가액이 9억원을 초과하지 않는 한 1가구 1주택 등 조건이 갖춰지면 비과세를 받을 수 있다"며 "점포를 주택으로 용도변경한 후 주택으로 사용한 기간을 3년 이상으로 맞춰 두는 방법도 있다"고 말했다.

물론 용도변경이 가능한지 여부는 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 별도로 문의해야 한다. 용도변경을 하지 않더라도 사실상 주택으로 사용한 경우에는 이를 입증하면 문제가 없다. 입증은 사진이나 각종 주거와 관련된 서류 등으로 한다. 이외에도 증축이 가능한 경우 주택면적을 늘리면 비과세금액이 늘어난다. 

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