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경기도 분당에 아파트 2채를 보유한 김준모 씨(가명)는 지난해 말부터 102㎡(30평)짜리 아파트 1채를 매각하려 했지만 실패했다. 중개업소에 4억원에 내놓았지만 매수자들이 몇천만원 낮은 급매물만 원해 거래가 쉽지 않았다. 그는 올 초 우연히 교환매매가 있다는 걸 알게 됐고 전문업체에 매물을 의뢰했다. 급기야 업체에서 소개해준 서울 구로동 1층 상가(3억5000만원)와 교환거래하기로 했다. 분당 아파트에 대출금이 1억원 껴 있어 실제 가치는 3억원이었고, 상가는 대출금, 보증금이 1억5000만원인 것을 감안하면 2억원 정도였다. 상가 소유자로부터 1억원(3억-2억)을 받고 상가를 이전받은 김 씨는 얼마 전 커피전문점 임차인을 들여 짭짤한 임대수익을 올리고 있다.

김 씨는 “애물단지였던 아파트를 팔고 상가 임대수익까지 올리니 일석이조”라며 “비록 교환거래가 성사되긴 어렵지만 서로 가격 협상만 잘하면 굳이 급매물로 내놓을 필요가 없다”고 털어놓는다.

2009년 말부터 부동산 매매 시장 위축은 현실로 나타나기 시작했다. 천정부지로 치솟는 전셋값에 비해 오히려 주택 매매 시장은 곤두박질쳤다. 부동산 거래가 원활하게 이뤄지지 않을 때, 두드러지게 나타나는 초기 현상은 급매물 출현이다. 시세 수준에서 10~15% 이상 낮은 가격에 매물을 내놓지만 급매 거래마저 자취를 감출 수 있다.

부동산 경기 침체로 거래가 실종된 지금 급박한 사정 때문에 소유한 부동산을 처분해야 할 경우 교환매매가 많이 활용된다. 경기가 좋을 때는 부동산 거래가 활발해 교환매매가 잘 나타나지 않지만 최근 같은 불황기에는 매매를 대신해 교환거래가 급증한다. 부동산 교환거래는 매수자 우위 시장(Buyer`s Market)인 침체기에 부각되는 것이 일반적이다. 부동산 교환거래가 현금거래의 차후 선택이라는 점에서 권리가액을 산정할 때 여러 문제점들이 나타나기도 한다.

상가는 유동인구·교통접근성 고려

부동산 교환이란 거래 당사자 쌍방이 금전 이외 재산권을 상호 이전할 것을 약정하는 계약을 의미한다. 부동산 취득과 처분이 동시에 발생하는 특이한 거래방식으로 꼽힌다. 일반적으로 재화는 시장가격이 결정돼 있고, 등가원칙에 따라 교환가액을 평가하기 때문에 분쟁 소지가 상대적으로 낮지만 부동산 교환 행위는 일반 재화에 비해 거래 규모가 거액이고, 지역별·물건별 특성으로 인해 시장가격을 평가하는 것이 가장 큰 문제점이다. 부동산 교환가치 평가는 어떻게 해야 할까.

먼저 아파트 거래가격 정보는 국토해양부 실거래가격정보시스템을 활용하거나 KB국민은행 아파트 시세 정보를 확인하면 가장 합리적인 가격을 산출할 수 있다. 물론 같은 아파트라고 해도 두 곳 가격에 차이가 날 수 있다. 예를 들어 요즘 같은 주택 거래 침체기에는 실거래가격정보시스템상 거래가격이 더욱 낮게 형성되는 것이 일반적이다. 하지만 아파트 가격의 객관성을 판단하는 데 가장 일반적으로 활용하는 정보이기도 하다. 더불어 오피스텔 가격도 상대적으로 합리적인 시장가격을 결정하는 데 큰 무리는 없다.

둘째, 상가와 토지 가격은 개별성, 지역성을 최대한 고려해 결정해야 한다. 상가는 같은 상권에서도 유동인구, 교통접근성, 사용승인연도, 업종 특성을 비롯해 임대전용률, 주차장 구비여건, 토지지분, 개별 상가건물 활성화 정도 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있기 때문에 두 가지 방법으로 접근해야 한다.

우선 임대보증금과 임대료를 감안한 수익가치를 평가하는 것이 필요하고, 다른 한 가지는 직접 현장조사를 통해 거래사례를 비교하는 방법이다. 일반적으로 토지는 현장조사가 필수지만 토지이용계획확인서를 통해 토지이용제한사항을 면밀하게 살펴야 한다. 토지는 시장가격을 명확하게 결정하기 어렵다. 때문에 토지 보유자 입장에서는 실제 교환가치는 그대로 유지하면서 공시지가를 기준으로 교환하는 이른바 이중계약(다운계약)을 요구하는 경우도 나타날 수 있다. 이때 이중계약 자체가 불법행위일 뿐 아니라 향후 처분 시 양도소득세 부담이 커질 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.

마지막으로 임차권, 펜션, 모텔 등은 전문적인 지식과 경험이 없다면 애초부터 관심을 갖지 않는 것이 좋다. 임차권 교환은 영업권과 인테리어 비용을 거래하는 것이기 때문에 교환에 따른 위험성이 높을 수밖에 없다. 영업권리금은 경기 상황에 따라 가격변동성이 크고, 인테리어비용은 대체로 현금결제로 이뤄지기 때문에 초기비용이 불투명하다. 자재와 시공능력에 따라 잔존가치를 정확히 파악하기 힘들다. 직접 동일 업종을 경영했던 경험이 없거나 전문성을 갖추지 못할 경우 투자손실위험이 클 수 있다는 점을 감안해야 한다.

세율은 매매거래와 같아

교환 대상 물건에 담보대출이 없고 소유자가 직접 사용하고 있다면 교환 당사자 간 법적 문제는 예상보다 수월해진다. 하지만 부동산담보대출이나 전세권, 임대보증금이 설정돼 있다면 근저당권, 전세권을 말소시키거나 임대보증금을 반환하는 절차를 통해 문제를 원만히 해결할 수 있다. 일반적으로 주택 근저당권은 말소시킨 이후에 새롭게 설정하는 과정이 필요하지만 그 외 부동산은 부동산담보대출을 그대로 승계할 수 있는지 여부를 확인하고 해당 금융기관을 통해 채무승계를 인정하는 절차가 필요하다. 만약 근저당권을 말소시켜야 한다면, 원소유주를 통해 은행에서 발급한 대출상환확인서를 받아봐야 한다.

임차인이 있는 상업용 건물이라면 임대기간과 임차인 신분을 확인하는 게 필수다. 임차인 영업 상태, 임대료 연체 여부, 임대계약사항, 임대인과의 사전 합의 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 간혹 금전채무관계로 가압류·가처분 등 법적 제한이 나타날 수 있기 때문에 권리상 하자에 대해 사전에 미리 대비하는 것이 필요하다. 민법상 매도인의 하자담보책임은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월까지 손해배상청구권을 행사할 수 있다. 계약 목적을 달성할 수 없을 만큼의 중대한 사실이라면 계약 해제를 요청할 수 있기 때문에 하자담보책임에 대한 단서조항을 상세하게 명시해야 한다. 무엇보다 대상 물건의 임대인과 사전 임대 합의가 제대로 이뤄지지 않은 상태에서 교환계약을 추진하면 향후 적잖은 분쟁 소지가 나타날 수 있다는 점도 기억하자.

부실 전문업체 주의해야

일반적으로 부동산 교환은 매매와 동일한 거래로 간주한다. 그런 의미에서 교환계약서상 내용도 매매계약서와 큰 차이가 없고, 취득세와 양도소득세를 동일하게 부담해야 한다. 일시적 2주택자라면 적극적으로 교환거래를 활용할 필요가 있는데, 양도소득세 절세를 위해 신규 주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 하기 때문에 상가, 토지 등과 교환한다면 보다 효율적이다. 처분조건부 대출기간 만료를 회피할 수 있고, 2011년 말 종료된 취득세 특례적용 혜택도 그대로 누릴 수 있다.

만약 기존 주택을 신규 주택으로 전환한다고 해도 현실적으로 큰 문제는 아니다. 일시적 2주택자 규정이 다시 2년으로 연기되고, 2011년 10월 14일 소득세법 시행령이 개정돼 ‘장기임대주택’ 요건만 갖추면 장기보유특별공제가 가능하고, 본인 거주 주택은 처분 시 비과세 혜택까지 받을 수 있게 됐다. 교환된 주택이 처분되지 않는다면 5년 이상 장기임대를 고려해볼 수도 있다.

교환매매는 대체로 교환매매 전문업체를 통해 이뤄진다. 최근 부동산 거래가 침체된 상황에서 전문업체 수가 점차 늘고 있어 업체 전문성, 신뢰성을 꼼꼼히 따지는 것이 필요하다. 최초 전화상담을 통해 문의하는 것이 일반적인데 사무실 규모, 직원 수, 실적 등을 직접 확인하는 방법이 가장 효과적이다. 대체로 중개수수료는 비록 주택일지라도 기타 부동산의 법정중개수수료율을 따르는 관행 때문에 계약금액의 0.9~1% 수준인 경우가 많다는 점도 감안해야 한다. 부동산 중개에 따른 공제 가입 여부, 객관적인 가격 평가, 권리관계 분석 등을 제대로 수행할 수 있는지도 살펴봐야 한다.

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