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경기 용인 지역에서 작은 병원을 운영하는 병원장 A씨(53)는 최근 역삼역 인근 빌딩을 산 뒤 쏠쏠한 수익을 올리고 있다. 월 임대수익만 2000만원이 나온다. A씨가 산 빌딩은 대지 224.4㎡, 연면적 495㎡에 지하 2층, 지상 2층 규모 소형 상가 건물이다. 총매입비용 41억원 중 대출금 20억원과 이자비용을 빼더라도 연 수익률은 5~6% 수준이다. 강남 빌딩이라 건물 가격이 오르는 자본소득을 기대할 수 있다는 점은 보너스다.

강남지역 중소형 빌딩이 다시금 투자자의 관심을 끌고 있다. 최근 강남 중소형 빌딩들의 공실률이 줄면서 임대수익이 안정되고 있는 데다 신분당선, 지하철9호선 연장선 등의 호재로 강남 접근성이 더욱 좋아지면서 상권과 오피스 수요도 더욱 활성화되고 있기 때문이다. 국토계획법이 개정되면서 일부 지역에서 증ㆍ신축 시 적용되는 용적률이 높아지는 것도 매력적인 요소다.

강남권 중소형 빌딩의 공실률은 점차 내려가는 추세다. 상가투자컨설팅이 강남구 `오피스종합정보시스템`에 등록된 강남구 오피스빌딩(5층 이상, 연면적 2000㎡ 이상) 1458동의 공실률을 면적별로 분석한 결과, 지난해 4분기 연면적 5000㎡ 미만 소형 빌딩의 공실률은 평균 4.8%로 전분기 대비 약 1%포인트 하락했다. 5000~1만㎡ 미만 중형 빌딩 공실률도 평균 3.7%로 0.3% 감소했다. 박대원 상가정보연구소장은 "강남 중소형 빌딩은 수익률도 평균은 나오는 데다 땅값이 계속 오르고 투자수요도 꾸준해 건물가치가 높다"며 "임대수익에 매각 시 차익도 노릴 수 있어 자본만 있다면 투자해볼 만하다"고 말했다.

강남권 지상 10층 이하인 중소형 오피스빌딩의 가격은 50억~150억원이다. 대형 오피스에 비해 투자 부담이 상대적으로 작고 안정적인 수익도 얻을 수 있다는 것이 장점이다. 그러나 도시형 생활주택ㆍ오피스텔 등 소액으로 투자하는 수익형 부동산과 달리 투자에 거액이 들기 때문에 철저한 분석이 필요하다.

현장 조사가 가장 기본이다. 해당 물건 인근의 비슷한 매물을 통해 시세를 파악하고 평균 임대료와 공실률을 알아봐야 정확한 수익률을 계산할 수 있다. 매입할 때뿐만 아니라 전반적인 시세의 흐름도 파악하는 것이 중요하다.

입지 분석은 빌딩 투자에서 가장 중요하다. 입지 분석에 미숙한 초보자들의 경우 가장 손쉬운 방법은 유명 프랜차이즈 가게가 인근에 들어와 있는지 여부를 확인하는 것이다. 프랜차이즈 점포의 경우 철저한 상권 분석과 인구 유동 등을 고려해 사업을 시작하기 때문에 해당 입지를 검증할 수 있는 좋은 도구가 된다. 특히 커피전문점 직영 브랜드와 가깝다면 임대료도 안정돼 있고 입지도 좋은 지역으로 평가할 수 있다.

역세권은 전통적인 안전투자지역으로 꼽히지만 무조건 투자에 나서는 것은 좋지 않다. 지하철역 입구에서 5분만 떨어져 있어도 특별한 목적 없이는 쉽사리 발길이 닿지 않는 곳도 많아 조심해야 한다. 역세권은 가격이 비싼 만큼 자칫 돈만 더 들인 건물을 사들일 수 있기 때문이다. 좋은 건물인데도 오랫동안 거래가 되지 않거나 가격이 이상하게 싼 곳은 의심해봐야 한다. 인근 건물에 비해 특별히 입지나 시설이 좋은 것이 아닌데도 임대수익률이 높다면 위장세입자가 있는 것은 아닌지 확인해야 한다. 가족 간 상속이나 증여 이후 건물을 매각하는 과정에서 좋은 물건이 나올 수도 있기 때문에 주기적으로 매물을 체크하면 좋다.

2개 이상의 용도지역에 걸쳐 지어져 용적률이 높아질 가능성이 있는 건물은 숨어있는 알짜 상품이 될 수 있다. 개정된 국토계획법이 이르면 8월께부터 시행될 수 있기 때문이다. 개정 법령은 한 건물이 2개 이상 용도지역에 걸쳐 지어졌을 경우 용도지역별 가중평균을 산출해 용적률을 구하도록 했다. 예를 들어 100㎡ 대지 중 60㎡가 3종 일반주거지, 40㎡가 준주거지라면 60㎡에 대한 3종 일반주거지 용적률 250%와 40㎡에 대한 준주거지 용적률 400%를 가중 평균한 310%가 최종 용적률이 된다. 면적이 큰 쪽 용도지역 용적률을 적용하는 현행 법률을 적용한 용적률 250%보다 60%가량 높아지는 셈이다.

용적률이 올라간 만큼 건축물 층수나 연면적도 함께 늘어나게 돼 건물을 신축하거나 증축할 때 사업성이 높아진다. 다만 용적률이 높아지는 것과 함께 주차장 기준도 고려해 투자에 나서야 한다. 용적률 증가로 사업성이 높아지더라도 건물 증축에 맞춰 주차대수를 늘려야 하는 경우 사실상 증축이 어려워지게 되기 때문이다.

경매법정에도 알짜물건으로 통하는 강남 지역 이면도로 중소형 빌딩들이 최근 모습을 드러내고 있어 투자자들의 눈길을 잡아 끌고 있다. 주로 강남구 신사동, 논현동, 역삼동 등을 위주로 물건이 나오고 있다. 강은현 EH경매연구소장은 "지난해 3분기에 지속적인 경기침체를 견디지 못하고 법원으로 넘어간 물건들이 올해 초부터 풀리기 시작하고 있다"며 "3월 이후부터 본격적으로 좋은 경매 물건이 쏟아질 가능성이 있다"고 말했다.

경매는 2회 이상 유찰된 건물의 경우 가격이 60%선까지 내려와 투자비용이 크게 낮아진다. 특히 공격적인 투자에 나서려고 마음 먹었다면 경매로 나온 건물의 법률관계를 철저하게 분석해보는 것이 좋다. 대표적인 것이 유치권이 걸린 건물이다. 고준석 신한은행 청담지점장은 "서류상 신고된 유치권 중 70~80%가 일반적인 수리비용 등이 이유인데 대부분 유치권 대상이 아니라 필요유익비의 청구 대상이라 경매 낙찰 금액에서 우선 배당을 받을 수 있다"며 "유치권이 걸려 인기가 없는 `미운 오리새끼`도 경매로 매입한 후 유치권을 제거해 `백조`로 만들 수 있다"고 말했다. 다만 위험 물건인 만큼 무분별하게 뛰어들었다가는 큰 낭패를 볼 수 있기 때문에 서류와 현장을 꼼꼼히 검토해야 한다. 이 밖에 개발호재와 교통 여건 등도 살펴봐야 한다.

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백상경 기자자료제공 매일경제
발행일 2012.02.11기사입력 2012.02.10

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