머니

그동안 찬밥신세나 다름없었던 미분양아파트가 새삼 인기를 누리고 있다. 얼마 전 정부가 발표한 9.10 대책 때문이다. 올해 안에 미분양아파트를 구입, 향후 5년 내 매각할 경우 양도소득세를 100% 감면해준다는 것이 주요내용이다.

그러나 이런 혜택도 매각 후 시세차익이 발생해야 누릴 수 있다는 점에 주의해야 한다. 집을 팔고 남는 돈이 없다면 그야말로 ‘그림의 떡’인 셈이다. 비록 미분양아파트단지라 할지라도 분양가가 주변시세보다 싸고, 대형 개발호재가 있는 등 매입을 적극 고려해볼 만한 단지를 알아봤다.

먼저 분양가가 주변시세보다 낮은 서울지역 미분양아파트로는 래미안전농크레시티와 상도엠코타운, 녹번역센트레빌 등을 꼽을 수 있다.

내년 4월 입주예정인 동대문구 전농동 래미안전농크레시티는 지하3층~지상22층 31개 동, 2397가구가 입주하는 대규모 단지다. 가장 큰 특징은 전농7구역을 재개발한 조합아파트로 주변 아파트 시세보다 분양가가 저렴한 것. 실제 현재 남아있는 121㎡평형 분양가는 3.3㎡당 1300~1400만 원대다. 계약금과 중도금 대출 알선 등 파격적인 조건으로 분양 중이다.

이달 25일부터 입주를 시작하는 동작구 상도동 ‘상도 엠코타운’도 미분양 관심 매물 중 하나. 현재 남아있는 평형은 전용 84㎡와 118㎡ 2 종류다. 분양가는 118㎡ 기준 3.3㎡당 1980만~2150만 원선. 지하철 7호선 숭실대입구역 역세권이라는 점을 감안해볼 때 크게 부담 없는 금액이다. 물론 이번 9.10 대책으로 양도세와 취득세 혜택을 동시에 받을 수 있다.

‘상도 엠코타운’ 양도·취득세 동시 혜택

동부건설이 은평구 응암동에서 분양 중인 녹번역센트레빌의 최대 강점은 파격적인 할인 혜택이다. 현재 최초 분양가 대비 최대 5% 할인, 판매 중이다. 이를 감안한 실분양가는 3.3㎡당 최저 1100만 원대. 인근에서 분양한 다른 단지에 비해 3.3㎡당 최대 200만 원 가량 저렴하다는 것이 분양관계자의 설명이다. 전용면적 59~114㎡, 총 350가구가 들어서며 내년 9월 입주예정이다.

다음은 입지여건이 좋은 미분양아파트단지. 아현래미안푸르지오는 모두 3885단지가 들어서는 마포 최대규모 아파트단지다. 분양가는 3.3㎡당 평균 2035만 원으로 다소 비싼 편이지만 입지여건이 워낙 좋아 충분히 상쇄가 가능하다고 주변 부동산중개업소는 설명한다. 실제 지하철 5호선 애오개역 초역세권이다. 지하철이나 승용차를 이용할 경우 20분대면 시청, 종로 등 도심 진입이 가능하다.

왕십리뉴타운2차텐즈힐의 최대 강점은 트리플 역세권 단지. 지하철 2호선 상왕십리역과 1·2호선 신설동역, 2·6호선 신당역 도보 이용이 가능할 정도로 교통여건이 우수하다. 전체 1148가구가 들어서며, 일반분양 물량 주요 평형은 수요층이 두터운 전용면적 85㎡ 이하로 구성됐다. 분양가는 3.3㎡ 당 평균 1700~2000만 원선이다.

한편 개발호재 등 향후 발전가능성이 높은 지역에 자리잡은 미분양단지로 강동역신동아파밀리에와 부평래미안아이원이 대표적이다.

‘급매물’과 비교 신중 선택 바람직

5호선 강동역과 직접 연결된 강동역신동아파밀리에는 전용면적 94~107㎡ 230가구로 구성된 주상복합아파트. 지하 4층, 지상20층~41층의 3개 동 규모로 향후 이 지역 랜드마크 역할이 가능하다.

특히 인근에 현대백화점, 강동성심병원 등 생활편의시설과 천동초, 동신중, 한영외고 등 교육환경이 잘 갖춰져 있다. 분양가는 주변 일반 아파트 시세와 비슷해 3.3㎡당 1800만~1900만 원선이다.

삼성물산이 인천 부평5구역을 재개발한 부평래미안아이원 역시 ‘7호선 연장 개통’ 등 개발호재가 많은 아파트단지다. 지하 3층∼지상 33층 18개 동 규모로 구성됐다. 개발호재 외에도 경인고속도로와 경인선, 인천 1호선, 광역버스노선 등 교통여건이 우수해 향후 아파트 가격이 안정적으로 유지될 수 있다고 전문가들은 설명한다.

또 마포구용강동과 고양시 신원동에 각각 들어서는 래미안마포리버웰, 삼송I`PARK아파트단지는 교통여건 등 주변여건이 좋은 미분양 단지로 주목 받고 있다.

이 외에도 김포시 운양동 래미안한강신도시2차단지는 브랜드에 비해 저렴한 분양가격으로 잘 알려져 있다. 수원시 이의동에 들어서는 광교푸르지오월드마크는 광교신도시 초고층 랜드마크 주상복합으로 인기를 모으고 있다. 특히 이 단지를 분양 받을 경우 발코니확장은 물론 이자 후불제 등 다양한 혜택이 주어진다.

한편 세금혜택을 볼 수 있는 ‘미분양아파트’와 주변 시세보다 가격이 저렴한 ‘급매물’을 놓고 일방적인 결정보다는 좀더 신중한 판단이 필요하다는 것이 전문가들의 의견이다.

박상언 사장은 “최근 동탄과 위례신도시의 성공적인 분양 이후 정부가 세금감면 방침을 발표하자 부동산시장 바닥여부에 대한 문의가 점차 늘고 있다.”며 “취득세 감면과 양도세 면제 혜택을 동시에 누릴 수 있는 미분양 주택을 구입할지, 아니면 통상 주변 시세보다 가격이 저렴한 급매물 주택을 선택할지 득실을 잘 따져봐야 할 것.”이라고 말했다.

‘알짜 미분양아파트’ 체크 포인트

분양가 할인·로열층은 기본 시세·개발호재 확인 후 계약

미분양아파트는 청약통장 가입 없이도 구입이 가능하다. 또 계약을 하더라도 재당첨금지 등 불이익을 받지 않는다는 장점이 있다. 특히 소비자가 원하는 동이나 층을 직접 고를 수 있는 점도 매력적이다. 이와 함께 미분양 발생으로 골치를 앓았던 건설업체들이 중도금 유예 등 다양한 금융혜택을 주는 경우가 많고, 새시 등 옵션시설을 무료 제공해 주기도 한다. 알짜 미분양아파트 고르는 요령을 알아본다.

먼저 미분양 주택을 고를 때 높은 청약경쟁률을 기록했던 인기 단지 가운데 계약일로부터 1주일 이내 미계약 물량을 노리는 것이 좋다. 이 경우 잘만하면 높은 점수의 청약통장 없이도 인기단지를 분양 받을 수 있다. 이를 위해서는 인기 단지 모델하우스를 돌아다니며 ‘예비당첨자들이라도 계약을 하지 않을 경우 연락을 달라’며 대기자 명단에 이름을 올려놓아야 한다.

‘악성 미분양’땐 세제혜택 포기를

이와 함께 개발호재 등으로 주변 시세가 오르는 지역도 관심 대상이다. 미분양아파트 분양가는 그대로이지만 시세는 주변 아파트와 함께 오르기 때문이다. 수도권 시장에서 기업체 이전이나 대규모 개발호재로 인해 상승세를 타고 있는 지역이 있는 만큼 이들 지역의 미분양 물량을 적극 공략해야 한다.

특히 미분양 아파트는 원하는 동·호수를 수요자가 고를 수 있지만 분양업체는 로열층은 언제든 팔 수 있기 때문에 가급적 저층을 먼저 팔려고 한다. 따라서 특정 동·호수가 아니면 계약을 하지 않겠다고 분양업체에 통보한 뒤 기다려보는 것도 요령이다. 나중에 업체에서 계약파기 물량이 나왔다며 전화가 올 수 있다.

반면 눈앞의 세제혜택에만 현혹되는 것은 금물. 분양전문업체 상담직원들의 감언에 넘어가 ‘악성 미분양’을 사지 않도록 조심해야 한다. 예컨대 업체에서 준공 후 전·월세 임대수요나 시세차익을 보장한다고 홍보하는 식이지만 지켜지는 경우는 거의 없다고 봐도 무방하다.

끝으로 미분양 주택 대부분은 분양가가 주변 시세보다 높은 상태여서 팔리지 않은 경우다. 따라서 분양가 대폭 할인과 교통여건 개선 등 획기적인 대책이 나오지 않는다면 아무리 세제혜택이 크다 하더라도 투자차원에서 거들떠보지 않는 것이 좋다.