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수도권 주택 시장의 가격 수준이 2006년 수준으로 회귀하고 낮은 금리와 통화량 증가에 따라 주택 거래 회복에 도움을 줄 것으로 예상된다. 특히 올 연말까지 한시적으로 주택 취득세 감면 혜택이 적용되면서 서울 수도권 아파트의 가격 하락세는 10월 들어 둔화되는 모습이다. 가격이 많이 떨어진 강남권 재건축 아파트와 실수요자들이 선호하는 중소형 주택의 거래가 조금씩 늘고 있다.

기준금리도 3개월 만에 다시 내려 2.75%로 내려가면서 실수요자들의 주택 구매 환경은 개선될 것으로 기대된다. 전년대비 최저 수준까지 떨어졌던 주택 거래량은 4분기 동안 점차 늘어날 것으로 예상된다.

주택 거래 회복의 여건이 조성되면서 추가적인 가격 급락보다는 바닥 다지기 국면에 접어들 가능성이 높아지고 있지만 본격적인 가격 회복과 거래 정상화를 위해서는 주택시장의 침체 원인인 대외경제여건 불안과 가계부채 문제 해결 방안이 먼저 마련돼야 한다.

최근 한국은행이 올해 경제성장률 전망치를 대폭 하향 재조정하는 등 거시경제 환경이 불안하고 주택 가격 상승에 대한 기대가 여전히 낮다. 취득세 감면 효과에도 불구하고 거래는 시세보다 싼 매물에 한정되고 관망세가 교차하면서 가격은 보합세를 유지하는 데 그칠 수 있다.

향후 주택가격 하락 국면이 진정되더라도 주택시장의 패러다임이 투자보다는 주거 소비로 변환되고 있어 향후의 주택 구입도 부채를 동반한 투자 목적보다는 실수요 중심의 주택 구매 행태를 유지하는 것이 안전하다.

수도권 오피스텔 투자도 고려해 볼만

김 씨의 경우 우선은 전세보증금 4억원과 여유자금을 활용한 내 집 마련을 검토해 볼 만 하다. 직접 투자 수익은 발생하지 않지만 가정의 주거 안정을 꾀하고 장기적인 미래 차익도 기대할 수 있다. 무엇보다 주택가격 하락에 반해 전셋값은 꾸준히 오르면서 매매 전환을 위한 비용 부담도 줄어들고 있다. 역세권과 지역의 랜드마크 대단지 등 주거 가치가 양호한 아파트와 소형가구 수요가 풍부한 소형 아파트에 대한 실수요자들의 진입 장벽이 낮아져 접근성이 개선된 점도 좋은 타이밍이다.

자녀들이 아직 어리기 때문에 독립 공간이 필요하다면 최근 가격이 떨어진 중형 아파트도 현재 동원 가능한 자금 수준으로 충분히 확보할 수 있다. 질 좋은 미분양 새 아파트를 활용한다면 5년간 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 있어 미래 수익을 높일 수 있다.

경매로 출시되는 중형 주택도 입지적으로 우수하고 질 좋은 물건이 많이 나오고 있어 살펴볼 만 하다. 소형 주택에 비해서는 환금성이 떨어지고 수요가 제한적일 수 있으므로 실수요 선호도가 높은 곳의 단지 가치가 우수한 주택을 고르는 것이 관건이다.

여유자금을 활용해 현금화된 직접 수익을 만들어내고 싶다면 소액 투자가 가능한 주거용 수익부동산에 관심을 가질 만 하다. 여유자금 1억 원에 약간의 대출 레버리지를 더하면 오피스텔 임대를 통해 매달 월세 수입을 얻을 수 있다. 수도권의 1억 5000만 원짜리 오피스텔을 매입해 보증금 1000만원, 월세 60만원의 수입이 나온다고 가정해보자. 부족한 초기 매입자금 4000만 원은 연 5.0% 조건으로 대출 받는다. 연간 임대료 수입과 은행 대출이자를 감안해 간단한 임대수익률을 내 보면 5.2% 정도가 나온다. 관리비나 보수비용, 세금 등을 감안하면 1% 정도 실제 수익률이 낮아진다고 볼 때, 은행 이자보다 조금 높은 수준에서 현실적으로 목표 수익률을 잡고 임대 부동산 투자를 경험해본다는 마음가짐으로 접근하는 것이 바람직하다.

 

김규정자료제공 Citylife
발행일 2012.10.25기사입력 2012.10.24

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