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북한 정세가 급변하고 우리 정부도 ‘통일 대박론’을 내세우면서 통일에 대한 관심이 뜨겁다. 박근혜 대통령은 최근 ‘드레스덴 선언’을 통해 남북한의 인도적 문제 해결, 남북 주민 간 동질성 회복, 민생 인프라 구축 등 3대 제안을 할 정도로 통일을 향한 강한 의지를 표명했다.

북한이 붕괴되면 우리 경제도 적잖은 영향을 받을 수밖에 없다. 무엇보다 국민 재산의 대부분을 차지하는 부동산 시장이 어떻게 될지가 관심사다. 북한 주민이 대거 내려올 경우 서울과 주요 광역시 소형 아파트는 품귀 현상을 빚을 가능성이 높다. 그동안 천대받던 강원, 경기 북부 토지는 단숨에 ‘금싸라기땅’으로 바뀔지 모른다.

북한이 붕괴되면 남한 부동산은 과연 어떻게 될까. 시나리오별로 예상해본다. 통일 이후 투자 유망 지역은 어디일지, 지금부터 어떤 투자 전략을 짜야 할지에 대한 전문가 조언도 담았다.

갑작스러운 붕괴 시 작은 주택이라도 소유해야

한강 하류를 따라 자유로를 달리다 보면 파주출판도시, 오두산 통일전망대를 지나 어느덧 임진강 초입에 들어선다. 강변을 따라 끝없이 늘어선 철책선만큼 통일 영향권에 들 땅의 규모를 가늠해볼 수 있다. 파주 문산읍에 가까워지자 ‘민통선·DMZ’ ‘통일 대비 투자’ 등 문구를 내건 부동산중개업소들이 하나둘씩 눈에 띈다. 북한 접경 지역인 경기 파주·연천 일대에서는 아예 ‘통일 수혜 부동산’을 전문으로 하는 중개업소들이 성업 중이다.

통일에 대한 기대감이 높아지면서 파주 일대 토지 매매가 활기를 띠는 모습이다. 부동산중개업소에 따르면 보통 투자자들은 민통선(민간인통제구역) 바깥 지역 매물에 관심을 갖지만 최근엔 민통선 내 토지를 사서 되팔아 이익을 남기기도 한다.

최근 파주 일대 민통선 내 토지 가격은 3.3㎡당 10만원 안팎. 도로변·임진강변 좋은 매물은 15만~20만원까지 가격이 뛴다. 실제로 지난 3월 말에는 파주 군내면 6906㎡(약 2100평) 규모 토지가 약 1억9300만원에 실거래됐다. 3.3㎡당 약 9만원 선이다. 1년 전인 지난해 3월만 해도 같은 지역 토지가 3.3㎡당 5만~6만원 선에 거래된 것과 비교하면 가격이 많이 오른 셈이다.

파주 문산읍 태영부동산의 조병욱 대표는 “통일 기대가 커지면서 투자 문의를 위해 직접 방문하는 사람이 하루 대여섯 명에 달한다. 이미 파주시 토지의 상당 부분은 외지인들이 소유했다. 수도권뿐 아니라 경상도, 충청도 같은 지방 거주자들도 인공위성 사진으로만 매물을 확인하고 계약할 정도”라고 전했다.

여윳돈을 이용해 자녀 이름으로 파주 부동산을 구입하는 투자자도 더러 있다. 미리 넓은 토지를 확보해 증여하면 훗날 꽤 돈이 될 것이라는 기대에서다.

편의점 등 생활편의업종 상가 인기

민통선 내 토지가 아닌 접경 지역 부동산도 오름세를 보이기는 마찬가지다. 파주LCD산업단지와 월롱산업단지가 들어선 문산읍 월롱면 일원 토지는 지난 2010년 당시 3.3㎡당 30만~60만원 안팎에 거래됐다. 최근 매매가는 80만~170만원 선까지 급등했다. 파주 월롱면 A중개업소 관계자는 “산업단지 바로 앞 도로변 토지는 평당 최소 400만~500만원 선에 거래된다. 통일이 되거나 최소한 북한과의 경제 교류가 늘어나기만 해도 활용 가치가 높아질 것이란 기대에서다. 사실상 파주시 전체를 통일 수혜지라고 봐도 무방하다”고 전했다.

투자처 답사를 위해 파주를 방문한 최성욱 씨(가명·50) 얘기도 비슷하다.

“통일이 먼 얘기 같고 당장은 정치·군사적인 이유로 자유롭게 이용하기 어려운 토지들이 대부분이다. 하지만 큰돈을 벌려면 남보다 한발 앞서 투자해야 하지 않겠는가. 파주는 서울 도심 접근성도 좋고 대규모 산업단지도 많다. 향후 통일 분위기가 무르익는다면 파주 땅은 웬만한 아파트보다 수익률이 높을 것이다.”

비단 파주뿐이 아니다. 경기도 포천과 연천, 강원도 철원 일대 부동산도 기대감이 한껏 부풀어 있기는 마찬가지다. 김문수 경기도지사가 지난 2월 경기 북부 상공회의소에서 열린 한 모임에서 “최전방 DMZ(비무장지대)나 민통선 안쪽 지역 땅에 투자를 해놓으면 나중에 대박이 날 것”이라고 발언한 내용이 알려지면서 요즘 토지 투자 문의 전화가 급증했다.

연천 땅값은 파주보다 낮은 3.3㎡당 5만~7만원 선. 최근 연천 역시 땅값이 들썩이는 모습이다. 전곡읍에서 공인중개업소를 운영하는 이화춘 연천부동산 대표는 “통일이 되면 북한과 가까운 연천 일대 부동산이 최대 수혜지가 될 텐데 기대감은 당연한 것 아닌가”라고 반문한다.

북한 이슈는 늘 부동산 시장을 좌우하는 주요 변수로 꼽혔다. 지난 2000년과 2007년 두 차례 남북정상회담 호재가 등장할 당시 철원, 연천 등 경기 북부, 강원도 일대 토지 가격이 급등했다. 반대로 핵실험, 미사일 위협 등의 악재가 나타날 때는 어김없이 부동산 거래가 극도로 위축됐다.

만약 북한이 갑작스레 붕괴되면 남한 부동산에 어떤 영향을 미칠까. 매경이코노미가 부동산 전문가 20인을 대상으로 설문조사한 결과 통일은 남한 부동산에도 ‘대박’이었다. 전문가 20명 중 6명이 ‘북한이 붕괴되면 우리나라 집값이 10% 이상 오를 것’이라고 내다봤다. 이어 ‘5~10%가량 오른다’는 응답은 4명, ‘5% 이내로 오른다’는 응답은 3명이었다. 절반 이상의 전문가가 ‘북한 붕괴는 우리나라 부동산에 호재’라고 판단한 셈이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “1994년 당시 김일성 사후 북한 거주민의 남한 이주 수요를 400만명 정도로 예측했다. 만약 통일이 되면 이보다 훨씬 많은 북한 주민이 일자리를 찾아 남한으로 내려올 텐데 자연스레 남한 부동산 시장이 수혜를 입을 것”이라고 강조했다.

통일이 되면 주거용 부동산 수요부터 급증할 전망이다. 북한 주민들이 일자리가 풍부한 수도권과 주요 광역시 일대로 대거 유입되면 이들이 거주할 만한 산업단지 인근, 도심 역세권 소형 아파트나 빌라, 오피스텔 가격이 치솟을 수 있다. 그렇다고 중대형 아파트가 소외받는 건 아니다. 서울 강남권 등 핵심 지역에 위치하고 보안 유지가 잘 되는 중대형 아파트는 북한 고소득층 수요가 상당수 몰릴 전망이다.

권일 닥터아파트 팀장은 “북한 고소득층들이 남한 인기 지역 부동산을 대거 매입해 중대형 아파트 가격이 급등할 가능성이 높다. 한동안 미분양으로 남아 있던 중대형 아파트 물량도 대거 소진될 것”이라고 말했다.

덩달아 남한 민간주택 임대 시장이 활황을 맞을 가능성이 크다. 정부가 공공임대주택을 제공하더라도 넘쳐나는 북한 주민 수요를 감당하기엔 한계가 있기 때문이다. 비록 정부 임대소득 과세 방침으로 민간 임대 시장이 얼어붙었지만 통일 이후엔 다주택자 임대 사업이 또다시 부흥기를 맞을 것으로 보인다.

이 과정에서 ‘모듈러주택’이 반짝 인기를 끌 가능성도 높다. 모듈러주택은 기본 골조와 바닥, 지붕, 현관문, 욕실 등 전체 공정 중 70~90%가량을 공장에서 제작해 현장에서 조립하는 방식이다. 한마디로 ‘공장에서 만드는 집’이다. 공사기간만 45일 정도로 일반 주택보다 짧고 평당 300만원이면 완공할 수 있다. 시장 상황에 탄력적으로 대응할 수 있는 것이 매력이다.

통일 이후 남한 부동산 가격이 치솟을지 투자자 관심이 쏠리고 있다.  

토지 시장도 수혜를 입을 전망이다. 경기 서북부나 강원도 등 북한 인접 지역 토지 가격부터 급등할 가능성이 높다. 도시별로는 경기도 파주시, 연천군, 강원도 철원군 일대를 비롯해 부산, 인천, 군산, 당진 등 항구도시들이 주로 전문가들 추천을 받았다. 윤재호 메트로컨설팅 사장은 “북한의 대규모 자원을 실어 나르는 항구도시 일대 부동산 가격이 치솟을 것”이라고 내다봤다. 북한 중산층이나 서민이 주로 거주하는 지역 일대 상권도 활성화될 전망이다. 편의점, 세탁소 등 생활편의업종 점포의 권리금, 임대료가 치솟을 것으로 보인다.

남한뿐 아니라 북한 부동산도 호황을 맞을 전망이다. 평양, 개성 등 북한 대도시를 비롯해 러시아, 중국과 연결되는 국경 일대 신의주, 유라시아철도 관통지 원산 부동산 가격이 급등할 것으로 보인다.

반면 오히려 남한 부동산 시장에는 악재가 될 거란 예측도 있다. 남한 부동산 가격이 북한보다 훨씬 높아 투자 유인이 떨어지기 때문이다. 도로, 철도 등 기반시설이 부족한 북한에 대규모 사회간접자본(SOC) 시설이 들어서면 상대적으로 남한 부동산 투자 매력이 낮아질 수밖에 없다. 특히 교통여건이 취약하고 기반시설이 부족한 곳에 위치한 남한 부동산 가격이 급락할 수 있다. 값싼 북한 임야가 대규모 개발되면 남한 임야는 그야말로 ‘찬밥 신세’다.

통일 이슈가 터질 때마다 투자 수요가 몰렸던 강원, 경기 북부 부동산도 조심스레 지켜봐야 한다. 관광 수요로 먹고살았던 강원, 경기 북부 일부 도시들은 숙박시설 수요가 급감할 것이란 우려다.

서울과 평양 중간 지점에 새로운 행정수도가 건설되면 경기 북부 부동산이 뜬다는 ‘장밋빛’ 전망도 나온다. 하지만 막대한 통일 재원에 허덕이는 정부가 또 다른 행정수도 개발에 나서긴 어렵다. 값싼 용지 가격에 저임금 근로자들을 대거 끌어들인 북한 산업단지가 속속 개발되면 남한 곳곳에 분포한 산업단지 주변 부동산 매력도 약해질 수밖에 없다.

1990년 통일된 독일의 경우 통일 초기 부동산 경기가 과열되면서 1990년대 중반부터는 동독 집값이 오히려 하락세를 보였다. 주택 공급이 늘면서 공실이 급증했기 때문이다.

권강수 한국창업부동산정보원 대표는 “막연한 기대감으로 통일 수혜 부동산에 투자하기보다는 관심 지역에 북한 주민 이주 수요가 많은지, 토지가 어떤 용도로 개발될지부터 따져봐야 한다”고 말했다.