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널찍한 대청마루, 나지막한 담장, 사계절 달라지는 처마 풍경…. 오랜 세월 전통의 아름다움을 간직한 한옥이 변신하고 있다.

건축비가 많이 들고 편의시설이 불편하다는 이유로 수요자에게 외면받던 시절은 이미 지났다. 공사비를 낮추고 현대식 시설을 접목한 보급형 한옥이 등장하면서 없어서 못 팔 정도로 인기다. 덕분에 한옥에 살고, 한옥에 투자하려는 이들도 부쩍 늘었다. 한옥을 리모델링하고 외국인 게스트하우스나 카페, 갤러리로 활용해 짭짤한 수익을 올리는 이들까지 있다. 멋과 운치가 살아 있는 한옥의 주인이 돼볼까? 

전국에 10만가구, 대중화 초입 들어서

건축비 낮춘 보급형 한옥 잇따라 등장

서울 강남구 도곡동에 거주하는 정성주 씨(가명·57)는 은퇴를 앞두고 한옥에 투자할까 고민 중이다. 전북 장수군 출신으로 늘 전원생활을 꿈꾸던 그는 주말마다 가회동 북촌 한옥마을 인근 중개업소를 돌아본다. 마땅한 매물을 찾지 못하던 중 최근 중개업소로부터 전화 한 통을 받았다. “대지면적 72㎡짜리 튼튼한 한옥 급매물이 나왔으니 어서 오시라. 7억원만 투자하면 마당 갖춘 널찍한 한옥을 소유할 수 있다”는 게 요지였다.

그는 아내와 자녀들을 설득해 현재 거주하는 100㎡ 아파트를 팔고 조만간 한옥으로 이사할 생각이다. 정 씨는 “자녀 교육 때문에 시골로 가긴 어렵고 단독주택은 성에 차지 않아 한옥이 최선이라고 생각했다. 마당에 텃밭을 가꾸고 대청마루에서 빗방울 떨어지는 소리를 들으면 신선도 부럽지 않을 듯싶다”고 말했다.

친환경 건축 바람이 불고 ‘옛것’에 대한 관심이 높아지면서 전통 가옥 한옥이 인기 주거상품으로 떠올랐다. 웰빙 바람, 한류 바람을 타고 한옥이 인기를 끌면서 직접 지어 살거나 투자하려는 이들이 부쩍 늘었다.

한옥에 대한 향수가 있는 50~60대 베이비부머는 물론이고 30~40대 젊은 층에게도 흙냄새, 풀 냄새를 맡을 수 있는 한옥은 색다른 주거공간으로 다가온다.

때마침 한옥 공급도 늘고 있다. 한동안 서울 북촌과 서촌 일대를 제외하면 한옥단지를 찾아보기 어려웠지만 요즘엔 전국 지자체들이 너도나도 한옥마을을 짓고 있다.

국토교통부에 따르면 전국 한옥은 2008년 5만5000가구에서 2011년 말 8만9000가구로 늘었고 최근에는 10만가구까지 급증했다. 대표적인 한옥단지로 북촌 한옥마을이 꼽힌다. 서울 종로구 계동, 가회동, 삼청동 일대 한옥 밀집 지역으로 한옥 900여채가 들어서 있다. 입지가 좋은 데다 한옥 보존이 잘돼 있어 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대는 물론이고 대기업 CEO들까지 한옥 투자에 한창이다.

최은영 한진해운 회장은 북촌 한옥마을 터줏대감이다. 가회동 주택을 2011년 4월 10억원에 매입했고 리모델링했다. 신동빈 롯데그룹 회장은 그해 말 가회동에 대지면적 482㎡, 건물면적 265㎡짜리 한옥을 45억원에 구입했다. 현재 시세는 50억원을 훌쩍 넘는 것으로 알려졌다. 이건희 삼성전자 회장 부인 홍라희 씨도 가회동 일대에 한옥 두 채를 소유하고 있다.

국내 최대 규모 한옥 주거지로 전북 전주 풍남동, 교동 일대 약 30만㎡에 들어선 전주 한옥마을도 인기다. 전통 한옥 540여채가 모여 있는 이 마을엔 전통카페, 식당 등 상가와 함께 교동아트센터, 한옥체험관, 공예체험관, 전통술박물관 등 다양한 전통문화 체험·전시시설이 들어서 있다. 전주 한옥마을은 한옥에 대한 관심이 높아진 2000년대 말부터 주목받다가 2010년 슬로시티국제연맹이 ‘슬로시티’로 지정한 후 관광객이 급증했다. 2011년 전주 한옥마을을 찾은 관광객이 400만명을 돌파한 데 이어 올해는 500만명을 넘어설 전망이다.

덩달아 전주 한옥마을 몸값도 치솟았다. 한옥마을 내 이면도로의 3.3㎡당 토지 가격은 2007년 100만원 선에 불과했지만 지금은 1000만원을 넘어선 곳도 흔하다. 주변 건물의 경우 3.3㎡당 4000만원에 거래되는 물건까지 등장했다.

기존 한옥뿐 아니라 새로 공급되는 한옥도 부쩍 늘었다. 서울시 SH공사는 은평뉴타운 3-2지구 단독주택 부지 3만㎡에 122가구의 한옥마을을 조성할 예정이다. 전용 60~200㎡의 다양한 규모로 공급되고 3.3㎡당 분양가는 700만원 수준이다.

최현일 열린사이버대 부동산학과 교수는 “단조로운 아파트 생활에 싫증 난 사람들이 한옥에 관심을 많이 갖는다. 가격이 비싼 게 흠이지만 전원생활을 누릴 수 있는 데다 희소가치도 있어 당분간 한옥 수요는 증가할 것”이라고 내다봤다.

한옥 투자 어떻게 할까

지자체 지원 받으면 매입 부담 줄어

한옥을 지을 때 가장 중요한 건 건축비다. 한옥 건축가들은 개량한옥을 짓는 데 들어가는 3.3㎡당 건축비를 평균 800만원 선으로 본다. 한옥 흉내만 내서 지으면 450만~500만원으로도 가능하지만 전통한옥 장점을 좀 더 살리려면 800만~900만원대는 족히 들어간다. 전통적인 미를 살리기 위해 건축 인력과 목·석재 등 자재 질을 높일수록 비용은 크게 뛴다. 1000만~1500만원대까지 오르는 경우도 많다.

김용미 금성종합건축사무소 대표는 “서까래와 기와는 손으로 얹어야 하는 등 수작업이 많이 필요해 그만큼 가격이 비싸진다. 손맛이 들어가지 않고는 전통한옥 모습이 나오기 어렵다”고 지적한다.

한옥이 대중화되면서 최근에는 비용을 낮추고 생활 편리성을 높인 다양한 한옥 상품이 등장하고 있다.

대표적인 게 조립식 한옥이다. 일명 모듈형 한옥으로 불리는데 대청마루와 기본 골조, 벽체, 문틀 등 각 부분을 공장에서 미리 만든 뒤 현장에서 조립하는 방식이다. 기존 한옥은 현장에서 대부분 공정이 이뤄졌지만, 모듈형 한옥은 전체 공정 중 70% 이상이 공장에서 진행된다. 공장에서 부품 가공과 조립을 진행한 후 현장에서 설치만 하는 건축공법인 ‘프리패브(prefab) 방식’이 쓰인다.

공사 기간도 부담 없다. 현장 공사 기간이 2주~1개월 정도로 기존 한옥에 비해 3분의 1 수준이다. 목재는 프리컷(precut) 가공(목재 가공을 공장에서 기계로 대량 생산하는 것)을 하고 지붕과 벽체에 건식 구조(물이나 시멘트를 사용하지 않고 시공)를 도입하는 방식이다.

공사비용도 대폭 낮아졌다. 일반 한옥 건축비는 대개 3.3㎡당 1000만원으로 북촌 한옥마을 등지에서 최고급 자재를 사용하면 2000만원대까지 치솟는다. 하지만 모듈형 한옥은 700만원 내외에 불과하다.

최근에는 단독주택처럼 2층짜리 실용한옥도 등장했다. 명지대 한옥기술개발연구단이 선보인 시범한옥 ‘화경당’의 경우 1층은 거실 왼쪽으로 사랑채가 자리 잡고 오른쪽 부엌을 지나면 다실이 꾸며져 있다. 화장실과 다용도실도 갖췄다. 2층은 안방, 작은방 등 방 2개와 거실, 간이부엌, 화장실로 구성돼 있다. 안방과 작은방에는 수납을 위한 붙박이장도 설치됐다.

보급형 한옥 콘셉트인 만큼 일일이 손으로 가공하는 대신 기계 공법을 적용해 인건비를 줄이고 공사 기간도 단축했다. 건축비용을 3.3㎡당 700만원 수준까지 낮추고 공사 기간도 3개월로 줄였다. 1~2층을 합쳐 142㎡인 한옥을 짓는 데 3억원 정도가 소요돼 비용 부담도 크지 않다.

그렇다고 품질이 떨어지는 건 아니다. 원목이 아닌 집성목을 사용해 목재 사용을 최소화한 대신 화산재와 플라스틱을 섞은 초경량 신소재 기와를 사용했다. 벽체에는 황토와 단열재를 함께 쓰고 기둥에 홈을 파 벽을 안으로 집어넣는 기법을 활용했다. 창문 역시 한지와 이중유리로 만든 ‘시스템 창호’다. 김왕직 명지대 한옥기술개발연구단장은 “도심은 땅값이 비싸 2층짜리 한옥을 개발했다. 집성목을 사용했지만 오히려 원목보다 내구성이 좋다. 앞으로 3~4층짜리 한옥도 등장할 것”이라고 설명했다.

아무리 보급형 한옥이라 해도 3.3㎡당 700만원이 넘어가는 건축비는 여전히 부담이다. 한옥을 지을 때 각 지자체 지원금을 활용하는 것도 방법이다. 서울시는 북촌, 경복궁 서쪽, 인사동, 돈화문로, 운현궁 주변 등 시내 5개 한옥 밀집 지역 내 한옥의 수선비와 신축 비용을 지원한다. 전면 수선에는 보조금 6000만원과 융자 4000만원을, 비한옥을 한옥으로 신축할 때는 보조금 8000만원과 융자 2000만원을 지원해준다. 경기 수원시는 세계문화유산인 화성 내에 한옥을 지을 경우 최대 2억원까지 지원한다. 공사비용의 70% 범위에서 건축 연면적에 따라 차등 지원된다. 한옥을 수선하는 경우(리모델링 포함) 공사비용의 50% 범위에서 최대 6000만원까지 지원받을 수 있다.

한옥을 직접 짓는 게 번거롭다면 기존 한옥을 구입하는 방법도 있다. 하지만 한옥 시세가 대부분 아파트보다 높다는 점을 염두에 둬야 한다. 북촌 한옥마을의 경우 1990년대 초반만 해도 3.3㎡당 매매가가 700만원 선이었지만 최근에는 3000만원까지 치솟았다. 위치가 좋은 곳은 3.3㎡당 5000만원까지 가격이 뛴다. 전세의 경우 99㎡ 한옥 기준 3억5000만원 수준이다. 이에 비해 경복궁 서쪽 누하동, 옥인동, 통인동에 위치한 서촌 한옥마을은 3.3㎡당 매매가가 2000만원 선으로 북촌에 비해 다소 저렴하다.

한옥이 인기를 끄는 건 단순 거주를 넘어 임대수익 상품으로 활용할 수 있는 점 때문이기도 하다. 외국인 상대로 게스트하우스를 운영하거나 카페, 음식점, 갤러리로 리모델링하기 위해 한옥을 구입하는 이들도 늘었다. 오래된 한옥 형태를 유지하면서 내부만 리모델링해 숙소로 제공하는 게스트하우스의 경우 2인실 기준 하루 숙박료는 15만원 수준이고 4인 가족을 위한 넓은 평형은 60만원까지 치솟는다.

실제 가회동 북촌 한옥마을에 자리 잡은 한옥 게스트하우스들은 중국인 관광객이 몰리면서 임대 사업으로 호황을 누리고 있다. 북촌의 경우 숙박료는 방 크기에 따라 다르지만 대체로 하루 숙박비용이 5만~10만원 선이다. 대지면적 165㎡에 방이 10개 있다면 월평균 매출액은 1500만원 내외다.

한옥에 투자해 임대 사업을 하면 얼마나 수익을 올릴 수 있을까. 아직까지는 은행 금리 이상의 임대수익률을 기대하는 건 어렵다. 북촌 한옥마을에서 115㎡(35평)를 매입할 경우 3.3㎡당 3000만원으로 계산하면 매매가격이 10억5000만원가량 나온다. 이 집에 월세를 놓으면 보증금 2억원에 매달 300만~350만원 정도 월세 수입을 예상해볼 수 있다. 대출 없이 순수 자기 자본으로 투자할 경우 4~5% 정도 수익을 거둘 수 있는 셈이다.

하지만 대출을 받아 투자하면 수익률은 더 내려간다. 지역마다 다르지만 일반 오피스텔이나 도시형 생활주택과 비교할 때 특별한 이점은 없는 셈이다.

“한옥을 지을 때 땅값을 제외해도 공사비만 최소 3.3㎡당 1000만원 이상을 잡아야 한다. 서울 근교에 30평 한옥을 짓는 경우 땅값, 건축비를 포함한 총 투자비만 10억원을 훌쩍 넘는다. 대지 규모가 커지고 수리비, 리모델링 비용까지 고려하면 20억원까지 치솟기도 한다. 실제로 거주하면 모를까 단순 수익형 상품으로는 부적합하다는 결론이 나온다.”

양재모 한양사이버대 부동산학과 교수의 지적이다.

한옥 투자 활성화하려면

건축비 줄이고 세제 혜택 줘야

한옥에 투자할 때 유의할 점도 한두 가지가 아니다. 한옥을 신축할 경우 한옥 공사비가 표준화돼 있지 않아 예상보다 건축비가 많이 들 우려가 크다. 한옥은 인건비 비중이 높은 데다 기계화된 시공이 불가능한 때문이다. 대개 전통 목수가 전통 공법대로 한옥을 지으면 3.3㎡당 평균 1500만원 정도가 소요된다. 250㎡ 땅에 연면적 200㎡ 규모의 한옥을 지으려면 땅값과 건축비를 포함해 적어도 15억원 이상은 필요하다는 얘기다. 웬만한 서울 강남 아파트 가격을 훌쩍 넘는다. 이처럼 많은 돈이 들다 보니 한옥에 살고 싶어도 막상 한옥 용지를 분양받거나 한옥을 구입하는 건 큰 부담으로 다가온다.

강은현 EH경매연구소장은 “한옥을 구입하기 전 개보수 비용을 예산에서 빠뜨리는 경우가 많다. 한옥마을로 지정된 북촌 일대의 경우 개보수나 증개축을 마음대로 할 수 없는 경우도 있으므로 해당 지자체에 미리 확인할 필요가 있다”고 조언한다.

한옥은 아파트처럼 대중화된 주택 유형이 아니라 수요가 많지 않아 환금성이 떨어진다는 것도 단점이다. 나중에 팔고 싶은 때 마땅한 매수자를 찾기 어려울 수 있다는 얘기다.

전문가들은 한옥 투자가 활성화되려면 저리 자금 지원과 함께 규제 완화가 필요하다고 주문한다. 일단 한옥을 한 가구씩 지을 수 있지만 20가구가 넘는 대단지는 주택법 적용을 받아 사업 승인을 받고 청약도 거쳐야 해 사업자들이 꺼리는 경우가 많다.

김승배 피데스개발 사장은 “20가구 이상의 주택을 공급할 때 적용되는 주택법과 주택 공급 규칙이 한옥 활성화에 걸림돌이 되고 있다. 한옥 개발이 활성화되려면 주택법 규제부터 풀어야 한다”고 말했다.

한옥이 단순한 투자 대상으로 전락하지 않도록 나무, 기와 등 자재 생산 공장에 대한 인센티브가 필요하다는 지적도 나온다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “한옥 투자가 단순한 유행으로 그치지 않으려면 한옥을 새로 짓거나 기존 한옥을 구입할 때 각종 세금 혜택을 주는 것도 방법”이라고 설명한다.

건축가들이 본 한옥의 가치

내외부 공간 어우러져 거주 만족감 으뜸

전통한옥의 진정한 가치를 아는 이들은 사실 많지 않다. 한옥 건축가들은 ‘공간에서 느끼는 만족감’이 한옥이 갖는 건축적 가치의 으뜸이라고 말한다. 내부 공간과 외부 공간이 분리되지 않고 하나로 어우러지도록 설계, 건축된다는 것이다. 김용미 금성종합건축사무소 대표는 “한옥에서는 대청 누마루에 앉아 마당을 내다볼 수 있다. 똑같은 풍경이라도 아파트에서 바라본 것과 한옥에서 바라본 바깥 풍경은 다르다. 집 안과 밖이 처마 밑 공간을 끼고 자연스럽게 연결된다”고 말한다.

김영택 다원건축사무소 대표는 이 같은 공간적 장점을 공간의 ‘확장성’과 ‘가변성’으로 설명한다. 김영택 대표는 “한옥의 30평은 양옥의 50평처럼 느껴질 정도로 현대식 건축에 비해 공간 확장성이 뛰어나다”고 얘기한다. 한옥은 안방과 중정(가운데 마당), 사랑채가 하나로 관통해 있으며 긴 처마 덕분에 외부 공간을 내부로 끌어들이는 힘이 있다. 또 접이문을 이용해 공간의 가변성을 높일 수 있다. 그는 또 “서늘한 뒤뜰의 차가운 공기와 마당의 뜨거운 공기가 순환하는 대류 현상이 일어나서 대청에 앉아 있으면 시원함을 느낄 수 있다”고도 덧붙인다.

하지만 건축가들은 “한옥 건축비 거품은 한 번쯤 짚고 넘어가야 할 문제”라고 지적한다. 한옥으로서의 ‘격’을 과도하게 높이려다 보니 불필요한 목재를 사용하고 비싼 재료만 고집한다는 것이다.

이재균 이재균한옥 대표는 “창문이나 벽에 사용하는 창호지의 경우 일반적인 종류보다 3~4배 더 비싼 것도 있다. 과시용으로 건물 기둥을 훨씬 더 굵게 만들기도 한다. 격을 너무 낮춰서도 안 되지만 간소화하려는 노력도 필요하다”고 조언했다.

일반적으로 한옥 전체 건축비의 절반 이상은 자재 값이고 그중 80% 이상이 목재에 들어간다. 최근 기와 가격도 많이 올랐다. 한옥 건축비가 3.3㎡당 800만~900만원대라면 이 중 기와 값만 3.3㎡당 100만원을 호가할 정도다. 이재균 대표는 “새로운 보급형 기와를 개발해 가격을 낮춰가야 한다”고 귀띔했다.

건축가들은 한옥이 대중적인 주거 양식으로 자리 잡으려면 전통 방식, 재료부터 바꿔나가야 한다고 입을 모은다.

김영택 대표는 “한옥 원래의 장점을 발전시키기 위해서라도 옛날식만 고집해선 안 된다”고 얘기했다. 이재균 대표 역시 “무조건 옛것을 그대로 가져가는 것만이 전통한옥을 보존하는 길은 아니다. 구조를 간소화하고 시대 흐름에 맞게 전통 공법과 새로운 방식을 접목해야 한다”며 “보일러실, 다용도실을 지하로 넣고 지하 1층~지상 2층 이상 규모의 다양한 한옥 형태를 개발하는 방안도 필요하다”고 제안했다.