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직장인 김태평 씨(가명·40)는 서울과 경기도에 각각 1채씩 아파트 2채를 보유하고 있습니다. 서울의 아파트 1채는 거주용으로 사용하고 있으며 나머지 1채는 전세를 주고 있습니다. 보유 중인 아파트 2채를 모두 매도할 예정인 김씨는 막대한 양도소득세가 걱정입니다. 1주택이라면 2년 이상 보유에 따른 비과세를 인정받을 수 있지만 다주택자는 양도소득세 납부가 불가피하기 때문입니다.
하지만 보유 아파트의 수리비용을 입증하면 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 김씨 역시 전세를 주고 있는 아파트를 수리한 적이 있는데, 이 수리 비용이 아파트를 매도할 때 비용공제를 받는다는 점을 주지할 필요가 있습니다. 주택을 양도하여 양도세를 산정할 때 세법상 인정되는 경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용입니다. 여기서 자본적 지출액은 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위해 자산의 가치를 증가시키는 것을 의미합니다.
양도비용에는 취득세와 등록세, 법무사·공인중개사 수수료, 공증비용, 인지대가 포함됩니다. 단, 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 증가시키는 것이 아닌 본래의 기능을 유지하기 위한 비용(수익적 지출)인 경우에는 비용으로 인정하지 않습니다.
아파트를 수리할 때 가장 많이 하는 도배나 화장실, 주방 수리비용은 양도 시 비용처리가 되지 않습니다.
공사 시에 세금계산서나 증빙을 보관하고 있어야 비용처리를 할 수 있는 것이 원칙이지만 이런 증빙을 평소에 챙기지 못했다면 공사업자에게 대금을 송금한 금융기록이나 계약서 등으로 증빙을 하면 공제받을 수 있습니다.
보통 아파트 구입 후 지출한 비용을 기억하기 힘든 경우가 많으므로 등기권리증과 함께 A4용지 1장을 보관하면서 지출이 있을 때마다 내역을 기입해 놓으면 아파트 매도 시 양도세를 절감할 수 있는 지름길입니다.
예를 들어 아파트 베란다 확장 공사비용 등으로 3000만원을 지출하였다고 가정해 보도록 하겠습니다.
보유 기간을 8년, 양도가액과 취득가액을 각각 5억원과 1억원으로 가정할 때 리모델링 비용 공제에 따른 양도차익은 공제받지 못할 경우(4억원)보다 3000만원 줄어든 3억7000만원입니다. 양도차익이 줄어들면서 과세표준 역시 3억원에서 2억8000만원으로, 지방소득세를 포함한 납부세액 역시 1억500만원에서 9500만원으로 줄어들게 됩니다. 1000만원의 세금을 덜 부담하게 되는 셈입니다. 아파트를 매도할 때 매도 순서도 매우 중요합니다.
아파트의 양도 순서는 양도차익(매매가액-취득가액 등)이 적게 발생한 아파트를 먼저 양도해야 세금이 적게 발생합니다. 양도차익이 큰 아파트를 가장 나중에 매도해야 1세대1주택 비과세를 받을 수 있기 때문입니다.
또 한 가지 주의해야 할 점은 동일한 연도에 부동산을 2개 이상 매도하면 발생한 이익이 합산되어 양도세가 증가하게 됩니다.
예를 들어 주택이 3채인 최지출 씨(가명·45)가 같은 해에 아파트 2채를 양도하는 경우 양도차익을 합산하여 세금을 계산하게 됩니다. 양도세는 누진세율 구조(6.6%-41.8%)이기 때문에 세금이 증가하게 됩니다. 따라서 이익이 발생하는 경우에는 해를 달리하여 양도하여야 세금을 줄일 수 있습니다. 반면 매도하는 아파트 중에 손실이 발생한 아파트가 있다면 같은 해에 양도하여야 이익과 손실이 합산되어 세금을 줄일 수 있습니다.
예를 들어 아파트 A에서 손실이 4억원이 나고 아파트 B에서 이익이 4억원 발생했다고 가정하면 동일 연도에 매각할 경우 세금이 발생하지 않으나 해를 달리하여 매각하면 약 1억원의 세금이 발생합니다(보유기간은 8년이라고 가정함). 단, 해를 달리하여 양도 시 손실은 이월되지 않으므로 그 다음해에 발생한 양도차익과 합산하지 않습니다.
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